商业地产趋势研究报告（32页）

居民出行需求大幅增加，地铁客流体现经济活力。疫情防控政策放宽后，居民工作 生活回归正常，社交场景迅速增加，反映在各类交通出行指标的较快恢复上。2023 年春 运期间客流总量约为 20.95 亿人次，同比增长 99.5%，恢复到最高值 2019 年的 70.3%； 五一期间，全国铁路发送旅客 1.33 亿人次，对比疫情前的 2019 年增加 2794 万人次，同 时创下铁路单日发送旅客量的历史新高。民航方面，2023 年 1~5 月累计旅客运输量达 23065.2 万人，同比增长 139.9%。地铁方面，2023 年全国地铁客流恢复迅速，大幅超越 2022 年同期数据，反映疫情影响结束后人口流动与社会经济活力的快速回暖。旅游人次大幅增长，但人均旅游支出仍未恢复至 2019 年水平。2023 年上半年我国 实现旅游总人次 23.8 亿，同比增长 63.9%，其中城镇居民出游人次同比增长 70.4%；实 现旅游收入 2.3 万亿元，同比高增 95.9%。但若观察黄金周数据，可以看到 2023 年春节 和五一黄金周人均旅游支出均位达到 2019 年水平，其中五一黄金周人均旅游支出为 540 元，虽然大幅超过 2020-2022 年水平，但较 2019 年的 603 元仍下降了 15.4%。可以看出 居民的消费意愿尚未完全恢复，支出趋向于保守。

受疫情冲击 2022 年末空置率达到高点，预计 2023 年将稳步下降。根据赢商网数 据，我国重点城市购物中心空置率在疫情前一直维持在低于 5%的较低水平。2020 年随 着疫情的席卷，线下商业不景气，购物中心需求端疲态明显，空置率呈现初走高趋势。 2022 年 2 季度开始，由于疫情管控政策达到了最严节点，空置率迅速攀升，于 2022 年 四季度达到近两年的最高点。我们预计 2023 年在疫情影响退散后空置率将迎来拐点， 进入新的低空置率状态。超大型购物中心和开业 10 年以上的购物中心空置率相对较低。根据赢商网数据， 2022 年重点城市 3 万方以下的小型购物中心和 20 万平米以上的超大购物中心具有相对 更低的空置率。前者由于规模较小，业态灵活，具有较强的市场适应能力，受疫情冲击 影响较小；后者多为一二线城市的重奢高端商场，具有较强的辐射能力和客户粘性，同 样在疫情中具有竞争优势。购物中心空置率与开业时长也呈现类似关系，开业 3 年以下 和开业 10 年以上的商业中心空置率相对更低。3-10 年的购物中心往往处于品牌调整和 运营改革的瓶颈期，因此在疫情的冲击下容易产生较高的空置率。