西安房地产土地市场研究报告（20页）

西安常住人口总量持续上升，常住人口城镇化率稳步提高。根据第七次全国人 口普查统计数据显示，西安市常住人口为 1295 万，为北方第三大城市，较 19 年 增加 274.9 万，相比 2010 年第六次人口普查，增加 448.5 万，增量均位于北方 第一，全国前三。2022 年常住人口达 1300 万人，常住人口城镇化率从 2010 年 69.0%稳步提高至 2022 年的 79.3%，城镇化进程不断加快。根据《西安市国土 空间总体规划（2021-2035 年）》，2035 年西安常住人口或达 1600 万。西安教育 资源丰富，全市共有 64 所高校，2022 年在校大学生达到 101.32 万人，排全国 第 7 位，研究生数量排名全国第 5 位，本科高校数量排全国第三位。 居民收入水平持续增长，城乡差距逐渐缩小。从 2017-2022 年，西安居民人 均可支配收入持续增长。2021 年西安城镇居民可支配收入同比增长 7.36%，农村 居民可支配收入同比增长110.41%；2022年西安城镇居民可支配收入48418元， 同比增长 3.17%，农村居民人均可支配收入 18285 元，同比增长 5.15%。近五年 农村增速高于城镇，城乡差距正在逐渐缩小。在疫情影响、经济下行和楼市低迷的三重压力下，政府重新确认房地产作为支 柱产业的地位，西安逐渐放松对房地产市场的管控，房地产政策步入宽松时期。 

2022 年西安相继颁布放松购房条件、下调交易年限、下调公积金首付比例、放宽 限购条件等利好政策进行楼市松绑。2022 年 5 月 28 日，西安放宽购房条件：从 市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域即可购买首套房，同时公积金首付 比例下调：公积金首套 144 平方米以下首付比例下调至 20%,144 平方米以上首付 比例为 25%。11 月 19 日，二手房市场购房条件得到放松：在住房限购区域无住 房的非本市户籍居民家庭，持有本市《居住证》，且在购房之日前 6 个月在本市连 续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买 1 套二手住房。 2023 年上半年西安房地产市场最核心的优惠政策当属于二手房的“带押过户” 政策，2023 年西安住建局发布公告在西安市城六区及开发区实施存量房的“带押 过户”政策。所谓“带押过户”指的是有抵押的房产交易无需还清贷款，也能在在 登记中心进行交易变更，也就是说二手房交易过程中省去了提前还贷这一环节。该 政策能激发二手房市场交易热情和缩短交易周期，降低双方资金压力，二手房市场 竞争压力增大，价格有望降低，进一步促进改善性需求的释放。