城中村研究报告：城改规模可期（23页）

行业报告下载 2023年10月26日 07:53 管理员

我们按照国家国家统一的土地征收看，“城中村”相关的宅基地/自留地等土地征收涉及到如下主要步骤：1）发布征收土地预公告、2）开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，如查明土地位置、面积、对地上附着物、青苗等的权属、种类、数量进行调查；3）对拟定征地提出补偿安置方案；4）与村民签订征地补偿安置协议；5）提出征收土地申请；6）发布征收土地公告；7）制定补偿分配办法等。由于城中村内土地、经济涉及到集体所有制，因而在土地征收时的具体步骤流程较复杂，城中村改造的整体周期相对较长，各个村之间的改造周期存在差异。如广州黄埔区萝峰旧村改造在 2014 年进行村代表表决，2019 年萝峰旧村项目实施方案正式获得区人民政府批复，从批复到全面建设阶段用时 2 年半；广州处于天河区和越秀区交接位置的杨箕村，2009 年开启拆迁工作，2016 年村民回迁至复建房，耗时 7 年。

按照 2021 年广州市海珠区印发的《广州市海珠区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业及合作意向企业工作指引》，城中村改造项目有明确的考核时间：合作协议签订之日起，9 个月内完成片区策划方案等审批；30 个月内启动首期复建安置房开工建设等。若考虑到前期规划出台到后续表决等各个步骤，整个改造周期（从改造规划到农民回迁）或需耗时 8 年左右，若待改造村规模较大，耗时或延长。近年来，我国持续支持城中村改造。根据我们的整理，2015 年前，针对城中村改造的政策表述相对简短，如 2006 年“十一五规划”中提到“稳步推进城市为救住房和‘城中村’改造，保障拆迁户合法权益。2015 年开始，“城中村”改造的表述逐渐具体化，提及的频率逐渐提高，“城中村改造”的重要程度逐渐凸显。如 2015 年，《关于进一步座号城镇棚户区和城乡危房改造集配套基础设施建设有关工作的意见》中，明确提到“2015－2017 年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房 1800 万套（其中 2015 年 580 万套）”；2020 年在《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中，提到“改造一批城中村，探索在政府引导下工商资本与农民集体合作供应模式”；2023 年 8 月在国常会中提到“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造”。

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