保障房行业报告（26页）

第一阶段：以售为主的经济适用房时期。1994 年，国务院印发《国务院关于深化城镇住房 制度改革的决定》：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体 系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。1998 年，国务院印发《关于进一步深化城镇 住房制度改革加快住房建设的通知》：建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。对 不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房； 中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。经济适 用房的特点是有限产权对应匹配中低收入人群的购房价格，购房人需住满 5 年并补交土地 收益等相关价款，取得完全产权后才可以合法交易。 这一时期住房保障体系是以向中低收入家庭出售经济适用房为主。1999-2006 年期间，全 国廉租住房总共开工 7.8 万套。经济适用住房建设要远高于廉租房，在 1994 年的《国务院 关于深化城镇住房制度改革的决定》中明确指示，房地产开发公司每年的建房总量中，经 济适用住房要占 20%以上。据统计年鉴，直至 2001 年经适房依然是住房供给一大来源， 2000/2001 年，经适房新开工面积以及销售面积占住宅比例分别为 22%/19%和 22%/20%， 2004 年开始降至 10%以下，至 2010 年，经适房的新开工和销售面积占住宅的比例分别为 4%和 3%。

第二阶段：以租为主的廉租房、公租房时期，限价商品房填补中等收入群体保障。尽管 1998 年我国已推出廉租房向最低收入家庭供应，但当时主要的保障性住房仍为经济适用房。但 经济适用房背后所存在的一些问题也是客观存在的。原住房城乡建设部负责人就经适房答 新华社记者问中（2009 年 8 月 18 日），原住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉指出， “对于目前反映的经济适用住房寻租、牟利现象，要做深入全面客观的分析。在此基础上， 通过健全制度，加强监管，促进经济适用住房健康发展”。自 2003 年起，对经济适用房的 定调则成为“加强经济适用住房的建设和管理”（2003 年），“改进和规范经济适用住房制 度”（2007 年）。 与此同时，限价商品住房开始入市。限价商品住房是定位于中低端收入家庭的限房价、限 套型的普通商品房，对家庭收入的上限门槛较经适房高，面积上限也更高。例如依照北京 相关政策，申请经适房要求的 1、2、3 人户家庭年收入分别须在 2.27、3.63、4.53 万元以 下（《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》， 2007 年 11 月），而申请限价商品房的要求为 8.8 万元及以下（《限价商品房管理办法正式施 行》，2008 年 4 月），套型面积上限，经适房一般在 60 平以下，而限价商品房为 90 平以下。 但限价商品房与经适房的共性即持有 5 年后，可通过补价等操作进入普通商品房市场。