保障房行业报告（26页）

行业报告下载 2023年11月20日 07:41 管理员

第一阶段：以售为主的经济适用房时期。1994 年，国务院印发《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。1998 年，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》：建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。经济适用房的特点是有限产权对应匹配中低收入人群的购房价格，购房人需住满 5 年并补交土地收益等相关价款，取得完全产权后才可以合法交易。这一时期住房保障体系是以向中低收入家庭出售经济适用房为主。1999-2006 年期间，全国廉租住房总共开工 7.8 万套。经济适用住房建设要远高于廉租房，在 1994 年的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中明确指示，房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占 20%以上。据统计年鉴，直至 2001 年经适房依然是住房供给一大来源， 2000/2001 年，经适房新开工面积以及销售面积占住宅比例分别为 22%/19%和 22%/20%， 2004 年开始降至 10%以下，至 2010 年，经适房的新开工和销售面积占住宅的比例分别为 4%和 3%。

第二阶段：以租为主的廉租房、公租房时期，限价商品房填补中等收入群体保障。尽管 1998 年我国已推出廉租房向最低收入家庭供应，但当时主要的保障性住房仍为经济适用房。但经济适用房背后所存在的一些问题也是客观存在的。原住房城乡建设部负责人就经适房答新华社记者问中（2009 年 8 月 18 日），原住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉指出， “对于目前反映的经济适用住房寻租、牟利现象，要做深入全面客观的分析。在此基础上，通过健全制度，加强监管，促进经济适用住房健康发展”。自 2003 年起，对经济适用房的定调则成为“加强经济适用住房的建设和管理”（2003 年），“改进和规范经济适用住房制度”（2007 年）。与此同时，限价商品住房开始入市。限价商品住房是定位于中低端收入家庭的限房价、限套型的普通商品房，对家庭收入的上限门槛较经适房高，面积上限也更高。例如依照北京相关政策，申请经适房要求的 1、2、3 人户家庭年收入分别须在 2.27、3.63、4.53 万元以下（《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》， 2007 年 11 月），而申请限价商品房的要求为 8.8 万元及以下（《限价商品房管理办法正式施行》，2008 年 4 月），套型面积上限，经适房一般在 60 平以下，而限价商品房为 90 平以下。但限价商品房与经适房的共性即持有 5 年后，可通过补价等操作进入普通商品房市场。

保障房行业报告（26页）