收租类资产研究报告：产业园（29页）

行业报告下载 2023年12月12日 07:59 管理员

2021年房地产开发规模持续下行，大量传统开发房企接连出险，相比之下，拥有优质资产、以收租为主的上市企业现金流保持稳定。另一方面，随着公募REITs的推出，近期仓储物流、产业园区、保障房等领域REITs接连上市，具有稳定性现金流的收租类资产逐步受到市场关注。本篇报告为收租类资产系列报告第一篇，我们选择产业园区作为切入点，不同于市场已有研究，本篇报告除分析产业园现状、特征、盈利模式外，更多从影响产业园的现金流稳定性出发，着重探讨及分析影响产业园租金表现的主要因素。产业园属于产业地产范畴，是由政府或企业为了促进某一产业发展为目标而立的特殊区位环境，指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、生产空间（如办公楼、厂房、仓库、技术平台等）及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资、入驻，形成技术、知识、资本、产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。

自1979年蛇口工业区创立以来，我国产业园区经历了探索起步、粗放快速发展、整顿调整、转型升级多个阶段的发展，完成了从早期劳动密集型为主的传统工业园向精细化、专业化的现代化园区转型发展，形成了多个重要产业集群及以蛇口园区、张江园区、苏州工业园区等为代表的一批优秀产业园区。根据《中国开发区审核公告目录》（2018版）和中国开发区网的统计，截止2023年10月，全国现有国家级经开区230个、国家级高新区177个，省级开发区1850个。从区域分布来看，东部、中部和西部国家级经开区地区数量分别为112家、68家和50家，基本符合中国经济“东强西弱，由沿海向内陆递减”的分布趋势。根据商务部数据，2022年全国230家国家级经开区地区生产总值15万亿元，同比增长8.7%，占同期国内生产总值比重为11.4%；财政收入2.5万亿元，同比下降3.3%，占全国财政收入比重为12.9%；税收收入2.3万亿元，同比下降0.8%，占全国税收收入比重为 13.7%，产业园区已成为全国重要经济及财政支撑。

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