产业园专题报告：传统产业园走向产业新城（26页）

行业报告下载 2024年01月07日 07:36 管理员

政策支持持续增加，十四五规划国家高新区产值占比再度提高。自 2003 年以来，我国接连出台多个监管文件与行业政策推动产业园行业的发展。2014 年 11 月，国务院办公厅颁发《国务院办公厅关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》，以国家级经济技术开发区为试验田、排头兵，对开发区转型升级、创新发展进行探索。2017 年，国家鼓励建设和创办小型微型企业创业基地、孵化基地，为小型微型企业提供生产经营场地和服务。2022 年 11 月，科技部发布《“十四五”国家高新技术产业开发区发展规划》，提出到“十四五”末，国家高新区数量达到 220 家左右，国家级高新区园区生产总值占全国的比重由 2020 年的 13.3%提升至 15%。产业园转向多元化经营，增值服务及产业投资业务逐渐增加。在业务方向上，产业园开发企业早期以传统的项目开发建设和销售为主，但随着①可供开发的产业园用地逐渐饱和，园区进入存量运营模式及②园区开发的利润率逐渐下降，重资产模式下资金压力和经营风险增加，产业园企业开始逐步转向园区综合运营业务，由单一的“项目开发及运营”转向“项目开发及运营+增值服务+产业投资”，产业园区进入多元化经营时代。在收入结构上，传统模式下开发物业的销售及出租是产业园开发商最主要的收入来源，但由于仅依赖传统重资产项目规模扩张的盈利模式持续受到冲击，增值服务及产业投资业务逐渐增加。截至 2022 年底，我国典型的产业园区上市公司的数量约 35 家，其中在 A 股和 H 股上市的产业园区上市公司共有 23 家，在新三板挂牌公司 12 家。在 A 股共有 18 家产业园上市公司，包括：张江高科、东湖高新、南京高科、苏州高新、中新集团等以产业园业务为主的上市公司，以及华夏幸福、招商蛇口等具有产业园区业务的综合性上市房企。产业园企业中央国企占比较高，上海是产业园房企深耕城市。从城市分布上来看，A 股产业园上市企业均分布在上海、北京等经济较为发达的核心城市。其中，上海市有 7 家产业园上市公司，是产业园公司所在最多的城市。从企业性质上来看，18 家样本企业中，央国企的数量为 14 家，占比 78%。