保障性住房行业报告：保障房厦门蓝本（34页）

行业报告下载 2024年04月12日 07:54 管理员

定价考虑四大功能，基于保本销售原则。根据2009年出台的《厦门社会保障性住房管理条例》官方解读，保障性商品房定价考虑四个功能：一是体现其保障性功能，二是要在保障对象的经济承受能力范围之内，三是不严重增加财政负担，体现社会公平，四是可以发挥保障性商品房的市场调节功能，平抑一般商品房市场价格的巨幅波动。具体来看，按照保本销售的原则，保障性商品房的销售价格主要由基准地价、建设成本和相关税费构成。自2017年以来，明确按照每批次房源的市场评估价测算的45%定价。  从政府角度来看，项目本身资金可平衡。以海沧区马銮湾保障房地铁社区一期项目为例，按评估价45%定价为14610元/ 平，根据《厦门市城镇土地基准地价（2023年版）》区域基准地价为9500元/平，按照重点7个城市2022年高层平均造价 2843元/平估算厦门建安成本，不考虑税费合计成本12343元/平，项目售价可完全覆盖，实现项目本身资金平衡，降低对地方财政依赖。双职工家庭仅靠公积金，即可大致覆盖保障房支出。2023年5个保障性商品房小区评估价均值31342元/平，按照45%定价原则对应为14104元/平。按照70平、首付20%、公积金30年贷款，对应首付及月供为19.7万和3375元。按厦门统计局披露的 2022年平均工资、7%公积金缴纳比例估算，5年内双职工公积金存款达17万，可覆盖首付的86%，月公积金为2837元，可覆盖月供84%。考虑居民收入的增长，意味着5年左右双职工仅靠公积金可基本覆盖一套70平保障性住房的首付、每月公积金可覆盖贷款月供。同时厦门在2021年推出大学生“五年五折租房”政策，即实现工作前五年享租房补贴、五年后公积金购买保障性商品房的全周期保障。退出机制完善，回购机制实现保障性住房有效流转。相比过去的经适房等安居工程，厦门保障房退出机制完善，具有明确的政府回购制度。一方面，利于消除申请人对后续退出的担忧和分歧；另一方面，回购机制实现保障房房源流转，让保障性住房滚动起来，滚动着解决居民住房困难问题，减少持续大规模建设保障房带来的财政压力。回购价格符合保障房定位，具有一定合理性。厦门保障性商品房上市5年内不能上市交易，购房人因特殊原因确需退回保障性商品房的，向市住房保障中心或者原售房单位提出申请回购。回购价格＝原购房价－原购房价×年折旧率×房屋交付年限，年折旧率按1.43％（对应70年产权）执行，不考虑房屋升值，相当于购房人按1.43%的租金回报率向政府租赁房屋，考虑当前厦门1%-2%的租金房价比，回购价格具有一定合理性。同时若满5年后上市流通交易，需缴纳一定土地收益款，土地收益等相关价款＝（上市交易指导价×不动产登记面积-原购房价）×55％。