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2025-04-14 49 地产及旅游行业报告
东北楼市沉浮回顾:从繁荣到低谷,调整期后仍存反弹。1998年-2012年东北三省楼市迎来发展黄金期,商品房销售面积、销 售额CAGR分别达20.3%和29.5%,2012年占到全国的13.6%和10.7%。随着经济增速放缓叠加高库存、人口净流出,2013- 2015年东北三省楼市步入剧烈调整,期间销售面积、销售额最大跌幅达50.9%和44.1%。全国楼市回温带来的示范效应叠加棚改 带来的增量需求(贡献2016年东北销售约20%),2016年东北楼市逐步迎来反弹,销售额最高反弹至此前高点的80%,2021 年至今跟随全国同步调整。 东北调整及反弹特征:四大城反弹高度远大于其它区域,头部企业格局稳定市占率提升。东北四大城销售面积、销售额调整期 最大跌幅分别为40%和37%,低于其它区域(67%、57%),而随后的反弹最高达34%和84%,远高于其它区域(4%、5%), 反弹高点分别达到前高的80%、116%,远大于其它区域(34%、45%)。从东北四大城市房企销售额排名变化来看,2013排 名前十房企中,有8家2017年仍排名前十,显示市场出清的更多为中小房企,8家房企2013-2017年销售额CAGR为14.7%,远 高于同期东北三省增速(-7.5%),合计市占率由7.4%提升至17.4%。 与上轮东北调整对比:当前政策支持及房价调整力度更大,供给侧出清更剧烈。目前全国与上轮东北三省一样,均经历楼市大 幅调整、待售库存高企,同时面临中长期城镇化放缓、出生率下降、老龄化提升等问题,但我们认为当下与此前东北仍有所不 同:1)宏观经济更具韧性,2024年全国GDP仍保持5%的增长;2)政策支持力度更大,目前全国商品房首付比例及房贷利率 均已降至历史低位;3)房价调整幅度更大;4)房企出清更加剧烈,流动性危机蔓延至中大型房企。
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