2025年上海办公楼市场白皮书（32页）

行业报告下载 2025年05月02日 07:22 管理员

2019年后，面对中美贸易摩擦和疫情的叠加冲击，企业的扩张意愿减弱，市场需求趋于谨慎。与此同时，供应端持续放量，供需失衡的问题逐步显现，租金表现进一步承压，市场进入下行周期。尽管在2021年，强劲的经济表现释放积压需求，市场迎来了阶段性反弹。然而，随着积压需求的逐步消化、疫情反复以及企业保守的租赁策略影响，整体市场需求再次回落，租金表现再次转向，进入下行通道。截至2024年，市场供需之间的差距依然显著，过去五年平均年度新增供应超过100万平方米，而平均年度净吸纳量仅录得66万平方米。2024年整体市场租金深度调整，超过八成板块全年四个季度中每季度租金环比跌幅均超过0.75%，部分板块全年跌幅已超过15%。仲量联行对2020年至2024年上海办公楼市场新增租赁需求的统计结果表明，行业需求多元化一直是上海办公楼市场的显著特性。传统的六大行业需求，包括：金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售和生命科学，其需求历年占比均稳定在全市需求的85% 以上，构成了上海办公楼市场的租户基本面。尽管过往几年整体办公楼租赁需求有所回落，但传统行业需求的占比结构并未发生显著变化。2024年，这些细分行业在租金调整的环境下展现韧性，继续支撑办公楼需求的基本框架。其中，部分行业的细分领域表现尤为突出。在金融服务及专业服务业中，保险公司、内资律所和会计事务所，利用租金下行的有利时机，对其办公场所进行升级，教育企业同样抓住市场机遇，需求呈现回暖趋势。随着行业规范化调整的推进，以及市场应用端需求的驱动，游戏和互联网等科技企业迎来需求增长的潜力。零售企业依旧是上海独树一帜的稳定需求来源，占比始终保持在8%至10% 之间。制造贸易行业的产业升级不断取得突破，例如新能源汽车及其上下游企业，在过往几年中已成为上海办公楼市场需求的重要新兴动能之一。