金融产品行业报告：低利率时代REITs的配置价值，制度、市场与展望（31页）

行业报告下载 2025年08月21日 06:35 管理员

在国际资本市场上，REITs（房地产投资信托基金，Real Estate Investment Trusts）是一类以不动产为底层资产，将未来租金或运营收入转化为可分派收益，并以基金份额的形式在公开市场交易的金融工具。REITs 的核心机制，是将原本流动性极差但现金流稳定的不动产资产转化为可流通的证券化份额，实现资产的证券化和流动性提升，从而为养老金、保险等长期回报型资金参与实物资产配置提供了有效渠道。国际成熟市场的 REITs 基金产品主要分为三类：权益型 REITs 通过直接持有物业获取租金收益；抵押型 REITs 投资于房地产贷款或按揭支持证券，主要依靠利差收益；混合型 REITs 则同时覆盖上述两类资产。在资产覆盖范围方面，国际 REITs 广泛涉足商业地产（如写字楼、酒店、公寓）、基础设施、仓储、医疗等多个领域，呈现出高度多元化的特征。与国际市场相比，中国 REITs 的发展路径具有鲜明的本土特色。自 2021 年启动基础设施公募 REITs 试点以来，中国 REITs 始终以“服务国家战略、盘活基础设施存量” 这一政策性目标为核心，故在结构设计上采用了“公募基金+ABS 专项计划”的双层架构，整体结构强调合规性、封闭性和收益分配的透明性。