房价研究报告：鉴往知来，人口不是影响房价唯一因素（29页）

行业报告下载 2025年11月04日 07:31 管理员

从 70 城房价数据看，新房和二手房价格走势趋于一致，从 2022 年开始进入下跌通道。2024 年三季度跌幅有扩大趋势，四季度以来在一揽子政策支撑下，房价同比跌幅收窄。本轮楼市调整，70 城新房和二手房价格指数下跌周期均超过 40 个月。我们选取了 8 个发达国家/地区研究人口与房价的关系，发现房屋价格指数在中期与人口增长率、人口数量无明显正相关关系，整体对房价的影响有限。我们认为，人口增长需转化为有效购房需求，才能对房价产生影响，而这一转化过程依赖经济发展与居民收入的增长，因此各国房价与人口增长率常呈脱节状态。海外经验：房价止跌需宽财政和货币政策协同发力对比中国大陆和 7 个国家/地区房价指数，可以发现上世纪 80 年代以来，发达国家/地区房价也存在波动，且价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅，但最后均能修复企稳。自 2008 年金融危机后，2011 年以来发达国家房价指数平稳上涨；自 2022 年 3 月美联储首次加息以来，房价指数均有下跌趋势。我们总结发达国家/ 地区房价企稳修复主要包括（1）政策：大规模量化宽松与财政刺激，包括降息、 QE、财政补贴等；（2）金融：大幅压降抵押贷款利率，降低购房门槛；（3）供应：减少卖地和开工，主动降低库存；（4）需求：构建依赖真实居住需求、减少投机属性、并通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制，而非短期刺激。我们总结得出，稳定的政策预期、较低的利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量。