物业行业报告（32页）

行业报告下载 2018年08月01日 06:33 管理员

营改增后税负压力有增有减。在实施营改增之后，对以一般纳税人为主的较大规模物业管理企业税率从原来缴纳5%的营业税调整为6%的增值税，对小规模纳税人征收3%的增值税。单论一般纳税人为主的较大规模物业管理企业，由于物业服务公司主要成本为人员费用、公用设施设备日常运行和维护费用、清洁卫生费、秩序维护费、办公费用与绿化养护费，其中能取得可抵扣进项发票数量较少，特别是占比较大的人工成本不易取得进项抵扣发票，容易出现进项税额存在不足的情况。尤其对于实行酬金制结算的物业服务公司，相比与实施外包干制的物业服务公司缺少因项目工程外包而形成上下游之间的抵扣链条，所承担的税务负担更重，实际经营过程中容易产生赋税反而比“营改增”之前增加的情况，导致企业利润的下降。而实行外包干制的物业服务公司因为工程外包可以取得一定比率、真实合法的扣税凭证，有可能实现税负的降低。

物业管理的定义及分类。物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值，实现物业的保值增值。物业管理有不同的分类方法，按其使用特征可分为居住物业（如住宅小区、公寓、别墅等）、商业物业（综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心等）、工业物业（工业厂房、仓库等）、其他用途物业（医院、学校等）。物业行业报告（32页）

基础物业服务有两种计费方式：包干制和酬金制。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式；包干制是指由业主向物业企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担的物业服务计费方式。两者的主要差异在于盈亏承担主体差异以及资金管理透明度的不同。包干制下，业主无权干预企业对所收取物业费的使用，而酬金制下，企业酬金以外的物业费必须存放于专门的账户，且业主有权进行监管。

基础物业服务仍是物管百强企业收入和利润的主要来源。从2014 年-2017 年的百强企业营业收入构成来看，基础物业服务收入业绩贡献度维持在80%左右，是企业营业收入的主要来源。近几年由于百强企业普遍采取“内生+外延”式扩张，基础物业服务收入逐年增加，2017 年高达60703.7 万元，同比增长16.9%，2014 年-2017 年间百强企业基础物业服务营业收入均值年复合增长率为21.6%。从净利润均值来看，百强企业净利润持续增长，基础物业服务净利润占比逐年下降，主要由于基础性物业服务费提升存在一定难度且物业服务业务的毛利率较低，利润空间受限所致。2017 年百强企业基础物业服务净利润均值为3343.9 万元，占企业平均净利润的58.3%，是净利润的主要来源。

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