房地产行业报告：香港住房制度反思（61页）

行业报告下载 2018年12月06日 06:31 管理员

在贸易物流等产业带动下，香港经济实现腾飞。香港岛开埠以后，从传统的小渔村转变为重要的贸易港口；50-70 年代转型工业化，纺织、成衣、电子等劳动密集型工业快速发展；80 年代后，金融地产、贸易物流等成为主导产业，推动香港经济向金融服务业转型。1961-2017 年，香港GDP（不变价）从 988 亿港元增长到 25852 亿港元，年均增长 5.89%，人均 GDP 高达 57713 美元，是全球最富裕的地区之一。

经济高度繁荣的背后，住房却面临困境。一方面，市民居住条件较差，人均住房面积仅 16 平米；另一方面，房价持续多年上涨，居民买房背负巨大压力。1986-2017 年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨 20倍、20 倍和14 倍，年均增长 10%、10%和9%。2018 年 11 月，香港房价收入比接近 48 倍，绝对房价与房价收入比均位居国际大都市前列。

从市场结构看，香港住房供给呈现“双轨制”。（1）政府主导建设的公营房屋数量众多，居住人口占比近半。公营房屋包括公营租住房屋（简称公屋，类似廉租房）与资助出售单位（类似经济适用房，以居屋为主）两类。2016 年，公屋居住人口占香港人口 29%，资助出售单位居住人口占16%，合计占比 45%。（2）公屋数量众多，叠加房价过高，香港近一半家庭选择租房。2016 年，租住公屋与私人房屋的家庭合计 122.4 万户，占香港家庭比重的 49%。