2019年房地产市场洞察报告：全流通时代（50页）

行业报告下载 2019年03月06日 06:12 管理员

在全流通的市场格局下，微观的市场运行机制是“交易乘数”效应：即当一

个潜在客户从租赁市场进入交易市场会引发一连串交易，从而显著放大交易总量。

举个例子，假设 100 个租房者进入购房市场，其中 50 人选择新房，资金从租

客与银行进入开发商，完成一次性交易；另外 50 人选择二手房，资金从租客与银

行进入 50 个卖房的业主。考虑到资产配置渠道的有限性（中国金融资产波动性

大、收益不稳定），为方便起见，我们假设这 50 个业主全部选择换房，并按照同

样的比例（50%），25 个业主进入新房市场，另外 25 个业主进入二手房市场，至

此一次连锁交易产生，如此循环，会触发更多的交易。如果触发 3 次交易，那么

最终的交易量为 175，交易乘数为 1.75。很显然，初始交易进入二手房市场的比

例越高、连锁交易的次数越多，乘数效应越大。

交易乘数可以解释城市之间市场表现的差异。比如，北京和上海两个存量主

导的一线城市（其中北京二手房成交占比超过 70%），换房比例均在 60%以上，

即大部分业主卖房之后会选择买房，两个城市的交易乘数通常大于 2，即一个新

进入市场的购房者会触发超过 2 次交易，从而导致交易量快速且集中增加。相比

之下，深圳换房比例较低，首次置业比例相对较高，所以乘数效应相对较低。从

这个角度看，北京和上海的房价上涨主要由于换房需求的快速释放，而深圳房价

上涨则主要取决于首次置业人群杠杆的上升，这也导致深圳房地产市场对信贷条

件更加敏感。

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