2019全球房地产市场报告（35页）

行业报告下载 2019年06月09日 14:36 管理员

外商直接投资支撑国家经常账户赤字的金融交易固然可以采取购买基金份额、债券或货币等形式，但外商直接投资依然尤为重要。外商直接投资是指一国的居民和企业对另一个国家的跨境投资，目的是在投资接受国建立“持续利益”，一般至少持有10%的股权。（世界银行、国际货币基金组织等金融组织将10%视为外商直接投资与资产组合投资的分界线，持有股权不足10％的投资被视为资产组合投资。）外商直接投资包括兼并和收购活动、以股权和贷款形式的资本流动以及投资收益的再投资，一直是美、英两国融资的重要来源。

在生产力更高的新型技术领域，外商直接投资还会加剧竞争、刺激投资。英国国家统计局一项研究发现，有外商直接投资流入的企业，生产力比无外商直接投资流入的企业高74％；其中，同时拥有外商直接投资流入以及对外直接投资流出的企业生产力最高。但研究也表示两者之间不存在必然的因果关系。

英国经济绩效中心进行了一项研究，使用双边流量数据来评估加入欧盟对各国外商直接投资的影响。研究发现，欧盟成员国身份对外商直接投资流入起到了积极作用，具体增幅视统计方法而异，最低14％、最高38％，平均水平约28％。相比之下，加入欧洲自由贸易协会并没有给成员国（如瑞士）带来更多外商直接投资。虽然美国和英国的外商直接投资主要集中在金融服务领域，但非住宅房地产资产领域的跨境投资一直在持续增长。即便如此，跨境投资者在英国商业房地产市场的净收购额在2015年刷新纪录之后，过去三年呈现缩减态势，而美国市场的跨境投资在2018年出现反弹（主要受欧洲最大

房地产商Unibail-Rodamco对购物中心运营商Westfield大宗收购的推动）。全球经济增长放缓（尤其是开放度较低的经济体），可能拖累未来一年中的跨境投资美、英两国的跨境收购商业房地产跨境收购净交易额表现。这一趋势已在中国得到印证：随着经济活动降温，政府通过资本管制限制资本外流，导致2018年中国的境外投资同比减少60％。

民粹主义的抬头会带来怎样的长期影响，现在断言为时尚早。在保护主义加强的形势下，投资风险会有所提升，境外投资者对回报率的期望也会相应抬高，尤其是对流动性相对较低的资产（如商业房地产）。欧洲央行工作小组某成员曾就此作出评论，将其观点提炼出来就是：保护主义政策下没有赢家，只有不同程度的输家。

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