商业地产研究报告：商业的诞生，城市的运营（38页）

行业报告下载 2019年07月31日 07:12 208 管理员

龙头房企进入商业地产，布局各类业态，以零售地产和公寓类较多。随着房地产结束黄金年代，城镇人均住房面积已逐渐达到国际水平，住宅市场行业集中度持续提升，大量房企寻求转型，进入到商业地产和城市运营领域。目前房企 TOP20 里基本上都陆续布局商业地产或者产业地产，从品牌运营看，其中以购物中心、公寓为主流。自持酒店物业的房企虽多，但主要以委托给第三方管理的形式为主。产业地产方面布局较多的领域包括康养、文旅、特色小镇等为主。

按照土地用途，我们可以把商业地产分为 4 大类：零售类地产（如购物中心）、办公类地产（写字楼）、居住休憩类地产（酒店和公寓）、综合体（以上功能的混合）。其中写字楼主要是 2B 的业务，酒店/公寓主要是 2C 端的业务。而零售地产，以购物中心为例，本质是 2B 业务，因为赚取的是商户的租金，但同时也是 2C 的业务，因为同时还要参与各大品牌在物业内的运营管理，共同实现零售额的最大化；如果以商铺自营为例的话，主要是 2C 端的业务。商业综合体则是这三类物业的混合，有的时候还有住宅项目，但通常住宅项目销售。商业地产的玩家可以主要分为 3 类，作为物业的持有者或者运营者：房企、房地产基金、商业地产运营商。三类玩家涵盖了三类模式：重资产、中资产、轻资产。

商业地产对运营能力要求较高，特别是零售地产/购物中心。商业地产运营商 20 强可以分为 3 类模式：1）以房企为代表的多产品线规模扩张；2）以港资为代表的核心商圈持有核心物业；3）小而美的精细化运营商。除了专注购物中心运营外，商业地产通常持有运营综合体，涵盖多种商业业态，例如万达广场、恒隆广场、来福士广场、国金中心等。

一个优质商业物业主要体现在 4 个方面：地址、物业本身、租户/商户、运营管理。地址是商业物业最重要的影响因素之一，原因在于房地产本身的不可移动性，而其所处的区域或位置的土地本身就具有其价值，例如潜在的产出、潜在的需求等。物业本身的硬件设施、设计、配套设施等也对物业价值产生较大的影响，一方面是从成本估算来看，高端的建筑材料、优秀的建筑设计和空间规划、电梯、停车场、智能设备等，都能提升物业自身的价值。租户/商户和运营则是带来商业物业的增加值。写字楼的等级划分标准会看租户类型，例如世界 500 强、高端产业类别下的企业等，零售地产的分类也会根据品牌的高端和中端来划分自己的定位，例如同是中高端定位的购物中心，零售品牌入驻却是有较大差异的。运营对物业的影响则包括招商能力、品牌运营管理能力、物业服务、安保服务等。

大连万达集团创建于 1988 年，以大连市的旧城改造出身，发展至今万旗下包括商管集团、文化集团、地产集团和金融集团合计 4 大业务板块。万达的商业物业类型包括购物中心、酒店、文旅商业综合体等，旗下品牌为“万达广场”、“万达城”、“万达茂”等。截至 2018 年底，已在全国开业 280 余座万达广场，累计持有物业面积 3586 万方，年客流 38 亿人次。

从万达商业地产项目的发展路径看，既享受房地产发展的黄金十年形成规模，又随着新进入不同的产业，商业地产的业态越来越丰富，形成特色经营。万达从 2000 年开发建设第一个商业地产项目“长春重庆路万达广场”至今，商业项目已经从第一代发展至今已有四代产品，在手项目合计约277 个（含在建）。万达以房地产起家，并在中国加入 WTO 前夕进入零售商业，享受地产和商业的黄金发展年代。随着万达从地产延伸至零售（2007 年），到文化旅游（2009 年），再到影视（2011 年），并进入奢华酒店管理（2012 年），万达商业项目的业态也日益丰富，特别是“万达城”产品，是一个大型的集文化、旅游、商业为一体的项目。当前第四代产品“万达茂”，是一个完全室内的文化、旅游、商业综合体。其中，万达 2004 年的第三代产品是全国首家提出“城市综合体”开发模式的项目。第三代万达广场一般位于市中心、新开发区的中心地区或者具有增长及开发潜力的地区，通常包括购物中心、写字楼、住宅楼和溢价豪华酒店。

商业地产研究报告：商业的诞生，城市的运营（38页）