2019年上半年资产证券化发展报告（55页）

行业报告下载 2019年07月29日 09:55 管理员

虽然 RMBS 资产池抵押房产一二线城市占比有所下降，但由于较低的贷款价值比和较长的账龄，资产池抵押物保障程度整体较高房贷的违约回收取决于抵押物变现价值对贷款违约后未偿本息的覆盖程度。抵押物变现价值受地区房地产市场波动、流动性、司法环境等因素影响。 2016 年 9 月本轮房地产调控政策启动以来，我国商品住宅销售面积累计同比持续下滑。分城市等级来看，一线城市跌幅同比逐步收窄，二线城市较为稳定，三四线城市保持增长但增速持续下行。2019 年上半年，棚改货币化补偿政策、人才引进政策以及部分人口逆向流动所带来的返乡置业推动热点二线城市及三四线城市楼市发展。从土地供应看，不同等级城市分化较为明显。2018 年，一线城市土地供应同比下降 10.34%，二线城市同比增长 14.38%，三线城市同比增长 21.78%；而 2019 年上半年，一线城市同比大幅增长 65.82%，二线城市同比增长 24.43%，三线城市同比下降 3.67%。从房价水平看，2018 年和 2019 年上半年，一线城市住宅价格指数受限价政策影响整体平稳；二、三线城市受人才引进政策及人口逆向流动影响，潜在需求上升，住宅价格指数阶段性上涨，但增速趋缓。

受房地产调控政策收紧、抵押物二级市场流动性减弱影响，近年来 RMBS 早偿率整体下降影响个人住房贷款早偿水平的因素较为复杂，包括贷款利率、贷款账龄、借款人对未来房价的预期及房地产调控政策等。 2016～2018 年，RMBS 资产池平均年化早偿率5分别为 12.31%、10.68%和 9.06%，逐年下滑。2019 年上半年，RMBS 资产池平均年化早偿率回升至 10.03%。我国房贷的早偿以全部早偿为主，受商品房二级市场成交活跃度影响较大。以 30 大中城市商品房成交面积衡量我国商品房二级市场流动性，自本轮房地产调控政策启动以来，2017 年和 2018 年 30 大中城市商品房成交面积分别较去年同期下滑 33.36%和 5.21%；2019 年上半年，在房地产调控政策边际放松影响下， 30 大中城市商品房成交面积较去年同期增长 10.47%，带动早偿率回升。 2019 年下半年，房地产行业调控政策持续从严，房贷利率趋升，房地产销售乏力，预计 RMBS 资产池早偿率将有所降低，全年保持平稳。

总体来看，我国个人住房贷款抵押物充足，RMBS 资产池账龄相对较长，当前抵押率低于我国个人住房贷款平均水平，违约率较低，抵押物保障程度较高，信用风险较低。但也需关注到，居民房贷偿付压力上升，房产抵押保障程度减弱因素预计对 RMBS 产品信用质量构成一定不利影响。具体来说，受全球经济动能放缓，中美贸易摩擦走向仍存在很大不确定性以及金融周期下行等因素影响，2019 年，国内经济运行延续景气回落过程，预计全年 GDP 增速为 6%～6.5%，较 2018 年进一步下降，居民可支配收入较 2018 年进一步放缓。另一方面，我国个人住房贷款余额整体仍较快增长。综合看，预计 2019 年下半年，我国居民房贷偿付压力仍将有所上升，RMBS 资产池违约风险略有升高，预计累计违约率仍将维持在 1%以下。