物业行业研究报告：彩生活深耕物管服务（25页）

行业报告下载 2019年08月30日 06:45 管理员

2016-2018 年彩生活营收分别为 13.42 亿、16.29 亿、36.14 亿，2018 年同比增长 121.85%，收益增长主要源于计算收益的总建筑面积增加及增值服务业务的发展。分业务看，2018 年物业管理服务收入 30.64 亿（占比 84.78%），同比增长 148.9%，其中按酬金制计算的物管收入 1.82 亿（占物管收入 5%），同比 10.2%，主要是由于增加按照酬金制收取服务费的合约面积增加；包干制物管收入 26.06 亿（占比 72.2%），同比 185.9%，来源于计算收益的总建筑面积大幅增加；交付前服务 2.54 亿（占比 7%），同比 197.7%；物管顾问服务费 0.23 亿（占比 0.6%），同比-66.5%，主要由于万象美并入彩生活，原深圳市开元国际物业有限公司与万象美于 2016 年 8 月 2 日订立的一份顾问合约提供顾问服务收费面积转为按包干制收取服务费的面积。

2018 年增值服务收入 4.08 亿元（占比），同比增长 47.29%，其中销售及租赁协助收入 1.47 亿，同比 175.2%，主要由于“彩生活车位”中介佣金的增加；网上推广服务 1.69 亿，同比 23.5%，主要由与彩生合作的公司（旨在借助彩之云平台的小区用户优势）快速发展及彩生活计算收益的总建筑面积增加所推动；其他增值服务 0.92 亿，同比 7%，主要由于彩生年内推出新业务带动所致。 2018 年工程服务收入 1.41 亿（占比 3.9%），同比增长 16.53%，其中提供工程服务的安装服务费 0.61 亿，同比 269.5%，主要为进一步实现更佳的客户体验，彩生活透过专注于工程服务的深圳开元同济对车位进行改造；提供维修及保养服务的服务费0.15 亿，同比-68.8%，源于随着 E 师傅的发展，传统的物业服务管理开支转变为在线增值服务；设备租赁收入 0.48 亿，同比 16.9%，来自于彩生活小区设备升级计划的推行；提供节能服务的服务费 0.17 亿，同比 2.8%。

2016-2018 营业成本分别为 7.56 亿、8.98 亿、23.31 亿，2018 年同比 159.58%，服务成本主要包括劳工成本、分包成本、原材料成本（主要包括节能灯泡、对讲器材、保安摄录机电线、管道及其他）、公用设施成本、折旧与摊销、租金成本及其他。成本的增加主要由于按包干制计算收益的建筑面积增加。

费用方面，2016-2018 销售费用分别为 0.13 亿、0.26 亿 0.6 亿，2018 同比 130.77%，销售费率为 0.97%、1.6%、1.66%，增加主要为彩之云平台的推广费；管理费用分别为 2.98 亿、2.77 亿、3.76 亿，2018 同比 35.74%，管理费率为 22.21%、 17%、10.4%，管理费用的增加主要原因是(1)彩生活的业务规模随管理总建筑面积的增加而扩大(受惠于合并万象美)，特别是包干制总建筑面积增加，因此聘用更多管理人员负责总部管理职能及其他中央控制职能，如财务管理及人力资源服务；(2)彩生活扩展至更多地区 /城市，导致收购的地方物业管理公司的行政开支相应增加。财务费用分别为 0.38 亿、0.9 亿、2.99 亿，2018 同比 232.22%，财务费率为 2.83%、 5.52%、8.27%，财务费用增加主要归因于(1)已发行公司债券的利息开支增加约人民币 470 万元；(2)已发行资产抵押证券的利息开支增加约人民币 280 万元；及(iii)银行及其他借款的利息开支增加约人民币 20300 万元。

物业行业研究报告：彩生活深耕物管服务（25页）