房地产周期研究报告：从同起同落到城市分化（60页）

行业报告下载 2019年09月18日 06:27 管理员

宏观经济增速放缓之下，稳房价、保民生成为政府调控楼市的目标，加快保障性住房建设成为重点。三年内房价在快速暴涨后由急剧回落，不同城市能级楼市差异开始突显，中央政策转向分类调控，地方政府自主权提升。（一）基本面回顾：2012.01-2013.02 上行周期，2013.03-2015.02 下行周期同样选取销售金额同比增速做为标准，以 2013 年 2 月为界可将 12-14 年房地产小周期划分为上行、下行周期。2012.01-2013.02 销售金额同比持续攀升，由-20.9%上升至 77.6%，销售面积同比从-14%上涨至 49.5%。2013.03-2015.02 销售面积及金额同比进入收窄通道，2014 年 2 月起同比转负，直至小周期末，销售额、销售面积同比下降至-9.3%、-9.2%。房价变动相对滞后于销售，70 城住宅价格指数同比于 2013 年 12 月见顶，峰值为 9.45%，相较于 2012 年 5 月同比-1.25%房价快速上涨。月销售均价从不足 5000 元/平方米上升至 6382 元/平方米。在整个周期内，土地购置面积及新开工面积同比整体下降，仅在 2013 年 11 月-2012 年 2 月，拿地面积同比为正，平均增速达 8%。开发投资额变动与销售一致，在 2013 年，同比增速达到峰值 22.8%之后，直到 2014 年 2 月，开发投资额均维持在 20%左右的高增速。销售、开发投资变动领先，房价滞后。此轮周期指标变动情况，开发投资先行，且同比增速长期处于高位，主要源于建筑工程、安装工程费用的高速增长，2013 年建安费用同比处于 20%-30%的高位，对冲土地购置费负增长的影响。2012 年末，随着房地产销售抬头，房企纷纷加大新开工力度，以囤积库存、迎接销售旺季；2013 年销售增速放缓后，新开工面积减少，土地购置面积拐点随后显现。本轮房价变动滞后，主要受中央调控政策影响，在 2011-2012 房价下行阶段，中央并未放松房地产政策，反而坚持调控房价不动摇，致使房价上涨较慢。

2012-2013 年，为了对冲宽松稳健的货币政策对房地产行业的刺激作用，避免房价过快上涨，坚持房价调控和保障性住房建设成为行业政策两大重点。保障性安居工程建设的总体要求是到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到 20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决。随着 2014 年面临销售转负、房价增速下滑，房地产政策逐渐转向，放松调控。 2012 年，地方政策频繁微调，需求管制下房价调控效果显著，保障性住房建设目标提前完成。从年初起，武汉、南昌、郑州、大连、芜湖等数十个城市先后对房地产政策进行微调，主要通过提供购房、放松户籍、放宽公积金等政策鼓励自住型住房需求，涉及放松限购、限价的地方政策基本被中央叫停。主要原因在于在宏观维持货币、财政政策稳健宽松的情况下，同时放宽房地产行业政策会带来楼市增长过快、过度繁荣的情况，因而中央继续实施“坚持楼市调控不动摇”政策，以对冲宏观政策对房地产市场的冲击。2012 年房价较为稳定，月销售均价维持在 5500 元/平上下，70 成住宅价格指数同比降幅达 1.25%。全国保障性住房安居工程提前两月完成年初计划，新开工 722 万套，基本建成 505 万套，投资额达 1.08 万亿元。

2013 年，一二线城市带动房价暴涨，政策调控重申限购。不同城市能级上涨速度差异较大，一线城市房价同比增速由 3.1%最高上涨至 19%，二线城市由 0.7%上涨至 10.6%，均高于 70 城住宅价格同比涨幅。一二三线城市房价出现变动的原因在于，我国城市化进程开始由简单的城镇化转向了都市化，大量人口涌入特大城市，住房刚需上涨，供需差异加大。此外，11 年以来的房地产调控政策主要通过限购、限价、限贷抑制需求，从需求端出发的政策调控在短时间内效果明显，但长期来居民的需求压力问能缓解，当地方政策略有松动时，累积的需求大量释放，引发新一轮房价暴涨。面对房价再次上涨，2013 年 2 月，“新国五条”出台，重申坚持执行以限购限贷为核心的调控政策；3 月二手房交易的个人所得税由交易总额的 1%调整为按差额 20%征收；4 月继续强调城镇保障性安居工程建设任务；11 月，18 城先后出新政，加大限购及土地供应力度。 2014 年，房价快速下跌至同比转负，中央、地方政策先后放松，分类调控思想初现。全年 70 城住宅价格指数由 9.25%回落至-4.4%，住宅销售均价从 6382 元/平下降至 5813 元/平，降幅达 8.92%。楼市遇冷，3 月“两会”提出分类调控，满足自住型需求，有效抑制投资投机性需求，针对一二三线成熟不同情况赋予地方政府更多自主权；4 月起，地方政府相继出台救市政策；5 月“央五条”出台刺激自主购房信贷需求；9 月中央放松“限贷”，地方限购政策全面松动；11 月央行降息放宽房企资金来源。