房地产行业报告：城市人口变迁与地产调控（30页）

行业报告下载 2019年09月19日 06:42 管理员

融资端的调控更使土地市场热度在 2019 年 6-7 月开始出现明显的回落。2019 年 4 月-5 月，100 大中城市住宅类土地成交占地面积和土地总价增速均出现明显回升。2019 年 4 月，100 大中城市住宅类土地成交占地面积和土地总价的月同比增速分别上升至 26.40%和 54.62%；2019 年 5 月，100 大中城市住宅类土地成交占地面积和土地总价的月同比增速分别达到了 31.82%和 82.13%。而 2019 年 6 月，100 大中城市住宅类土地成交占地面积增速较 2019 年 5 月出现了下降，增速为-1.58%，100 大中城市住宅类土地成交土地总价上升幅度较 2019 年 5 月出现明显放缓，增速为 37.27%。2019 年 7 月，100 大中城市住宅类土地成交占地面积增速依然表现出下降态势，增速为-1.38%。100 大中城市住宅类土地成交土地总价增速进一步放缓，增速下降至 36.26%。与此同时，成交住宅土地的楼面均价也开始出现回落。从 100 大中城市成交住宅土地楼面均价来看，2019 年上半年，100 大中城市成交住宅土地楼面均价处于高位，2019 年 3 月和 2019 年 6 月分别达到 7738 元/平方米和 7705 元/平方米。但是 2019 年 7 月，100 大中城市成交住宅土地楼面均价下降至 5094 元/ 平方米，表明土地市场的热度一定程度上有所减退。

从过去将近十年的时间来看，我国城镇化率从 2008 年的 46.99%上升至 2018 年的 59.85%。在未来大约十年的时间，城镇化率还有 10%的比例需要进一步提高。分地区来看，2018 年上海、北京、天津和广东的城镇化率最高，分别达到 88.1%、86.50%、83.15%和 70.7%，除此以外，江苏和浙江的城镇化率也较高，分别达到 69.61%和 68.90%。近十年以来城镇化速度较快的地区有陕西、湖北、江西和云南，城镇化率分别从 2008 年的 42.1%、45.2%、41.36%和 33%上升至 58.13%、60.3%、56.02%和 47.81%。西藏、贵州和甘肃的城镇化率较低，分别为 31.14%、47.52%和 47.69%。预计在城镇化率较低的地区，实现 70%的城镇化率的时间可能会大于 10 年，这些地区的房地产市场的发展周期可能会一定程度上被拉长。

以发达国家的城市化率来看，美国、英国、日本、德国、法国、澳大利亚、加拿大的城市化率分别已经达到 82.26%、83.40%、91.62%、77.31%、80.44%、 86.01%和 81.41%，而从新兴市场国家的城市化率来看，俄罗斯、巴西、墨西哥、韩国、阿根廷和土耳其的城市化率在 2018 年分别达到了 74.43%、86.57%、 80.16%、81.46%、91.87%和 75.14%。从重点发达经济体和新兴经济体的城市化历程来看，城市化率达到 70%之后，依然还会呈现不断上升的趋势。随着中国经济和社会的发展，预计中国城镇化率在较长的一段时间内仍有较大的提升空间，这一过程的时间要远大于十年，所以城镇化可能使我国整体房地产需求端热度延续超过十年，相应的调控政策很可能会在这期间相应延续。