房地产行业报告：城市人口变迁与地产调控（30页）

融资端的调控更使土地市场热度在 2019 年 6-7 月开始出现明显的回落。2019 年 4 月-5 月，100 大中城市住宅类土地成交占地面积和土地总价增速均出现明 显回升。2019 年 4 月，100 大中城市住宅类土地成交占地面积和土地总价的月 同比增速分别上升至 26.40%和 54.62%；2019 年 5 月，100 大中城市住宅类土 地成交占地面积和土地总价的月同比增速分别达到了 31.82%和 82.13%。而 2019 年 6 月，100 大中城市住宅类土地成交占地面积增速较 2019 年 5 月出现 了下降，增速为-1.58%，100 大中城市住宅类土地成交土地总价上升幅度较 2019 年 5 月出现明显放缓，增速为 37.27%。2019 年 7 月，100 大中城市住宅 类土地成交占地面积增速依然表现出下降态势，增速为-1.38%。100 大中城市 住宅类土地成交土地总价增速进一步放缓，增速下降至 36.26%。与此同时，成交住宅土地的楼面均价也开始出现回落。从 100 大中城市成交住 宅土地楼面均价来看，2019 年上半年，100 大中城市成交住宅土地楼面均价处 于高位，2019 年 3 月和 2019 年 6 月分别达到 7738 元/平方米和 7705 元/平方 米。但是 2019 年 7 月，100 大中城市成交住宅土地楼面均价下降至 5094 元/ 平方米，表明土地市场的热度一定程度上有所减退。

从过去将近十年的时间来看，我国城镇化率从 2008 年的 46.99%上升至 2018 年的 59.85%。在未来大约十年的时间，城镇化率还有 10%的比例需要进一步提 高。分地区来看，2018 年上海、北京、天津和广东的城镇化率最高，分别达到 88.1%、86.50%、83.15%和 70.7%，除此以外，江苏和浙江的城镇化率也较高， 分别达到 69.61%和 68.90%。近十年以来城镇化速度较快的地区有陕西、湖北、 江西和云南，城镇化率分别从 2008 年的 42.1%、45.2%、41.36%和 33%上升至 58.13%、60.3%、56.02%和 47.81%。西藏、贵州和甘肃的城镇化率较低，分别 为 31.14%、47.52%和 47.69%。预计在城镇化率较低的地区，实现 70%的城镇化 率的时间可能会大于 10 年，这些地区的房地产市场的发展周期可能会一定程 度上被拉长。

以发达国家的城市化率来看，美国、英国、日本、德国、法国、澳大利亚、加 拿大的城市化率分别已经达到 82.26%、83.40%、91.62%、77.31%、80.44%、 86.01%和 81.41%，而从新兴市场国家的城市化率来看，俄罗斯、巴西、墨西哥、 韩国、阿根廷和土耳其的城市化率在 2018 年分别达到了 74.43%、86.57%、 80.16%、81.46%、91.87%和 75.14%。从重点发达经济体和新兴经济体的城市化 历程来看，城市化率达到 70%之后，依然还会呈现不断上升的趋势。随着中国 经济和社会的发展，预计中国城镇化率在较长的一段时间内仍有较大的提升空 间，这一过程的时间要远大于十年，所以城镇化可能使我国整体房地产需求端 热度延续超过十年，相应的调控政策很可能会在这期间相应延续。