建材行业报告：旧改、棚改提振内需（21页）

行业报告下载 2019年09月23日 06:59 管理员

与棚改相比，旧改改造项目主要集中在外墙、楼道粉刷、水电改造、加装电梯、停车场、绿化等，目前除了停车场收费、物业管理之外很难有其他项目提供稳健的收益和稳定的现金流，从市场融资难度较大。因此目前旧改的资金来源主要还是财政支出、中央资金支持、居民出资、地方专营单位投资和地方金融机构融资等。当然市场也期待能够探索出 ABS 等创新金融工具助力旧改提速。试点城市改造案例广州——BOT 模式探索广州目前在积极探索老旧小区改造融资新模式，虽然目前主要投资还是来源于财政，但是广州还是探索了一条老旧小区改造BOT（Build建设－Operate 经营－Transfer 转让）模式的新道路，广州恩宁路改造项目（一期、二期）都通过公开招标的方式交由企业建设和运营，企业建成后拥有 15 年的经营权，期满后在交还给政府。目前恩宁路一期、二期均由万科中标，计划总投资达 12 亿元。万科计划将恩宁路街区改造成集零售、餐饮、民宿和办公为一体的时尚街区。淄博——ROT 模式探索作为社会资本方和施工总承包方，九强集团投资、建设淄博市张店区老旧小区综合整治改造 PPP 项目。项目建设总投资 3.78 亿元，涉及老旧小区 43 个，改造面积 357 万平方米，改造户数 4.55 万户，惠及城镇居民 15.5 万人。采用 ROT（重构-运营-移交）模式运作，建设期 2 年，运营期 10 年。主要建设内容包括：建筑物立面整治、道路改造、雨污水管道改造、照明、景观、监控。项目运营维护的范围具体如下：包含所建设部分的道路、雨污水管道、园林绿化、照明、设施的运营维护。

老旧小区改造主要涉及土建工程、电气工程、排水工程、采暖工程和室外改造工程，主要受益的建材包括水泥、防水材料、涂料、保温材料、建筑五金、管材等。目前老旧小区改造主要涉及多层建筑为主，以 2017 年北京市出台的《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》为基础，可以预计主要的改造工程市场规模。水泥主要用于抗震加固改造工程和加装电梯工程，据估算，如果算上加装电梯工程，水泥单方消耗量为 113.98kg，如不算上加装电梯工程，水泥单方消耗量为 106kg。按照水泥的单价为 400 元/吨，根据住建部给出的 40 亿平米的待改造面积，由于并不是所有小区都会进行改造，我们做了一定的情景分析，如果有 50%的面积需要改造，那么水泥（加装电梯）需求的市场增量将超过 900 亿元，不加装电梯需求的市场增量将超过 800 亿元。

SBS 防水卷材在北京市老旧小区综合改造技术经济指标中主要用于多层住宅平改坡工程、多层住宅屋面板更换工程，我们在 40 亿平米的待改造面积中做同样的情景分析，以目前 20 元/㎡的 SBS 防水卷材价格估算，如果有 50%待改造面积需要用到防水材料改造项目，预计防水材料市场需求规模增量可达 640 亿元。