日本不动产管理研究报告（23页）

日本房地产税涵盖了从不动产的获取、保有到转让的全过程，可以分为不动产取得 类课税、不动产保有类课税和不动产转让类课税三类。 日本的地产税可以归纳成针对持有和交易两种状态下的不动产物业的课税。其中， 不动产的获取和转让属于交易环节。从各环节的税率来看，不动产交易环节的课税 重于持有环节。 不动产取得类课税包括不动产取得税、登记许可税、印花税、继承税和赠与税等税 种。根据日本国税厅的文件，1 亿日元（约 670 万人民币）以上的不动产继承税税 率在 30%以上；超过 6 亿的继承税税率将高达 55%。而赠与税的税率则更高，超过 3,000 万日元（约 200 万人民币）的不动产赠与税就高达 55%。不动产转让类课税是对不动产转让或出租获益部分的课税，包括所得税和居民税两 种。根据日本国税厅的规定，不动产转让税的税率根据建筑物的持有年限的不同而 不同：保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为 15%，居民税税率为 5%；保 有五年以下的房地产转让收益所得税税率为 30%，居民税税率为 9%。持有环节的不动产保有类税收主要由物业税和城市规划税（又称都市规划税）两部 分组成。目前，每年日本的物业税的标准税率为 1.4%，都市规划税的税率上限为 0.3%，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。可以看到，持有环节的税 率远低于交易环节。因此，对于不动产的持有者来说，相比于出售或者赠与他人， 对不动产进行管理后出租产生稳定的收入是个更好的选择。

日本不动产管理上市公司与不动产管理相关的业务大多被划分在“房地产经纪服务” 板块。我们根据房地产经纪服务板块的营收规模或其在总收入中的比重占 50%以上 两个标准最终筛选出了 20 家做不动产管理的日本上市公司2。 根据日本不动产管理公司的五个细分职能，我们将这 20 家公司的主营业务进行细 化拆分，结果表明 12 家公司有 AM 业务，12 家从事 CM 业务，20 家公司都有 PM 业务，12 家有 BM 业务，5 家有 FM 业务。其中，三菱地所、三井不动产、大东建 托、野村不动产四家公司在以上五个方面都有所布局。 CM 业务涉及到对不动产的建设，资本投入比较大。我们根据日本上市不动产管理 公司是否有 CM 业务，将 20 家公司又划分为两个子类别，分别是带建设的日本不 动产管理公司（下文又称“含 CM 的日本物管上市公司”）和不带建设的日本不动 产管理公司（下文又称“日本纯物管上市公司”）。前者业务模式比较重，涵盖了 建设环节；后者模式较轻，更类似于中国的已上市物管公司的模式。在我们的 20 家 样本公司中，12 家为含 CM 的日本物管上市公司，8 家为日本纯物管上市公司。 此外，我们还选取了 14 家在香港上市的内地物业管理公司，作为研究中国上市物 管公司的样本库。我们后续对中日物管公司指标的对比更多集中在日本纯物管上市 公司和在香港上市的内地物管公司中。

从收入平均规模看，含 CM的日本物管公司 2018年营收均值为 483.7 亿元人民币， 而日本纯物管上市公司收入均值为 70.9 亿元人民币，前者约是后者的 7 倍。相比 之下，在香港上市的 14 家内地物管公司的 2018 年营收均值较小，仅为 20.2 亿元， 约是日本纯物管上市公司均值的 28.4%。但从 2016-18 年营收的复合增速来看，内 地物管公司的复合增速的平均值高达 35.5%，远高于日本纯物管上市公司的 10.7% 的平均增速。