房产税研究报告：房地产税征收的国际经验（22页）

行业报告下载 2019年09月18日 07:16 管理员

从实际税率看，国际上房地产税实际税率往往不高。主要因为：第一，房地产税作为地方政府财源，需要收支匹配；第二，作为向个人财产征收的直接税，税收痛苦感强烈，民众对房地产税率非常敏感，税率过高会引发抗税；作为向住房征收的税种，需要综合考虑民众税收负担能力、防止中低收入群体因房地产税住无所居。以 19 个样本 OECD 国家为例，2015 年房地产税实际税率约 0.1%-1.4%，平均房地产税实际税率仅 0.54%。房地产税税收优惠主要有针对纳税人的优惠和针对课税对象的优惠两种，前者主要体现在对低收入群体、残疾人或退休人群等特殊群体的税收照顾，后者主要是对公共用途、非营利性或自住房地产的优惠。税收优惠主要采取减免税、设置起征点、税额抵扣、延迟纳税等方式，通常一个经济体会同时采用多种优惠方式。

美国居民为自住住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除，租赁房、商业营用房、境外房产等则不予扣除。最多扣除 1 万美元，若已婚人士单独申报则最多 5 千美元。2010 年以来，自住住房房地产税扣除占联邦住房税式支出比重在 12%左右。

德国首套自住房不收房产税，只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税，二套住房税是否征收，取决于房屋使用目的和使用者收入情况。通常情况下，居民由于工作调动等原因而必须使用第二套住房，或是二套住房使用者无收入，则可免税。二套住房税的立法权归属地方政府，地方政府一般又将立法权交给乡镇，因此各地区具体细则会有不同。例如，联邦基本法法院规定，使用与第一套住房注册地相同的第二套房屋，在无适当理由的情形下，需缴纳二套住房税；莱茵兰-普法尔茨州高级行政法院规定学生免征二套住房税，对于因工作原因住所在另一地点的已婚夫妇，也予以免征；公共或非营利组织为治疗或教育目的提供的住房免征税；二套房屋房主不满 16 岁，予以免税。对于公共用途的土地予以免征土地税，用地对象主要包括政府、军队、宗教、非盈利机构、医院、学校、学生宿舍、政府拥有的科研机构、公园、墓地、公路、铁路等。

英国市政税计算按照一个房屋有两名成年人为标准。若房屋中只有一名成年人，则市政税税额减少 25%，若均为未成年人则减少 50%，若均为全日制学生则可免缴。对于残疾人士，政府也会给予适当税收减免。此外，居民带家具的第二套房或度假用房可获最高 50%的市政税减免，但对于空置两年及以上的房屋，地方政府可加征最高 50%的额外市政税，以避免房屋过度空置。此外，针对武装部队宿舍、破产人员留下的空置住房、慈善机构拥有的空置住房等情况均有相应减免。中国香港常年宽减差饷，但额度不高。如 2019 年 4 月至 2020 年 3 月，规定每个应缴差饷物业的宽减额为每季 1500 港元。但香港房屋月租金普遍在 4000 港元以上，差饷宽减力度有限。对于政府物业、领事馆、军事用地、坟场及火葬场，以及若干新界乡村式屋宇，可免征差饷。香港部分原住居民可免缴土地年租。

香港原居村民或其父系合法继承人（或祖、堂），如果从 1984 年 6 月 30 日以前起一直拥有旧批地段、乡村屋地、小型屋宇或其他乡郊土地，或于该日期后获批小型屋宇或迁置屋宇，可免交新地租。日本固定资产税和都市计划税设置免征额。对于评价额小于 30 万日元的土地和 20 万日元的房屋，免征固定资产税和都市计划税。住宅用地税收减额力度大。针对住宅用地，200 平米以下的小规模住宅用地，固定资产税和都市计划税的实际税基分别为评价额的 1/6 和 1/3；超过 200 平以上的土地面积，固定资产税和都市计划税的实际税基分别为评价额的 1/3 和 2/3。固定资产税采取新建和翻新住宅减额政策。1964 年创设新建住宅固定资产税减额政策，依据新建住宅质量、是否是高层防火住宅等条件，给予 3-7 年的固定资产税额减半鼓励政策；对于翻新住宅，达到抗震标准或通过安全检验的，享有 1-2 年固定资产税减半优待政策；拥有无障碍设施或达到节能标准的翻新住宅，可减免 1/3 固定资产税。

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