北京甲级写字楼市场研究报告（20页）

行业报告下载 2019年09月29日 08:17 管理员

TMT在甲级写字楼大规模扩张得益于头部企业所创造的大量大面积需求，因而过去三年TMT企业中5000平方米以上量级租户面积比例提升明显，而中小型租户比例则基本持平。未来随着行业的洗牌和整合，大型成熟企业和独角兽在租赁市场的主导地位将更趋突出。尽管内部各细分产业经历兴衰起落，写字楼需求动能切换频繁，但TMT整体规模扩张势头强劲且不可逆转。未来集成电路、软件开发、人工智能、物联网、云计算、企业端技术服务等领域将成为新兴租户力量。

尽管受到资管新规冲击，2017年以来中国大资管行业发展出现短期增长明显放缓。但长期来看，中国居民储蓄搬家和成熟机构投资者崛起这两大助推未来资管行业增长的基本逻辑不会改变，资管行业的潜力仍然非常可观。同时，资管新规引导资管行业回到主动管理、产品净值化的导向，以及政策对资管行业外资进入门槛大幅度的放开，都将推动金融行业的转型和螺旋式增长、国内大型成熟金融机构持续高质量的扩张、以及外资金融机构办公需求的回升。此外，科技创新中心的地位也将推动风险投资金融租户进一步在中关村扩张。

中资企业在北京甲级写字楼的租赁面积占比从2016年的 35%上升至2019年的59%，从而取代外资企业成为甲级写字楼市场的主导力量。中资企业的壮大得益于大面积租户群体的迅速成熟，中资企业5000平方米以上租户在整体市场的重要性从2016 年的10%上升到2019年的22%。中资企业近年在新业务领域的锐意拓展和创新，如国内企业IPO业务和新能源研发等，使得专业服务和能源成为中资租户比例上升最明显的两大行业。未来大型中资企业经营理念和业务拓展的国际化，都将推动各行业企业在作为全国国际交往中心的北京布局和扩张。

过去三年，核心商务区供应持续紧张，而奥体、望京等非核心商务区则迅速成熟，有效承接了来自核心商务区的溢出需求。其中，扩租/增设点是最主要的租赁活动类型，占非核心商务区近三年新租面积的近半。与此同时，这些甲级写字楼也为周边品质较低的楼宇内的租户提供了升级搬迁的机会。从行业看，TMT是外溢需求的代表。而从区域看，望京成为受益最大的非核心商务区，承接了来自中关村、中央商务区、燕莎的外溢需求。非核心商务区净吸纳量及其在全市的占比快速提升的同时，也激活了整体市场，同期全市甲级写字楼净吸纳量也得到整体快速提升。

驱动北京租赁需求外溢的最重要因素是非核心商务区提供远比核心商务区更充裕的高品质办公空间，其甲级写字楼存量在全市占比从三年前的9%上升至如今的31%。过去三年间，非核心区新建的甲级写字楼具备很高的硬件标准，在楼层净高、网络地板高度、电梯配置等指标上已经超越核心区甲级项目的平均水准，为追求品质的租户提供更多选择。

北京甲级写字楼市场研究报告（20页）