物业管理、房屋经纪市场研究报告：广义的社区服务提供商（34页）

行业报告下载 2019年10月27日 07:17 管理员

我国二手房经纪市场发展不均衡，一线、强二线城市已迈入存量时代，整体渗透率仍有提升空间。当下四大一线城市中北京、广州、深圳的二手住宅交易面积占一二手住宅交易总面积 68%、44%、66%（广州的一二手房成交数据波动性略大，且仅统计至 2017 年底），一线城市均已迈入以二手住宅为主的房地产市场，故而也是各大房屋经纪公司的必争之地。紧跟一线城市，部分热点二线城市也逐步踏入存量房时代，如苏州、厦门。随着城市开发趋于饱和，绝大部分二线城市在未来将形成以二手房为主的交易结构；低能级城市由于尚处于快速城镇化发展阶段，因此短期内仍将以新房为主力。由于部分二线城市与低能级城市处于以新房为主的成交结构，使得当地二手房市场的集中度、机构渗透度较一线城市、强二线城市来的更低，头部经纪公司也更多采用兼并区域内强势中小型经纪公司或加盟制模式来开拓业务，若采用直营模式则将面临较大的成本压力。事实上，不成熟的市场反倒令开展经纪业务的物管公司有一定的相对优势，一方面物管公司主要依托于在管项目来开展经纪业务；此外，前期投入相对较小的优势带来了更低的试错成本。

根据贝壳研究院数据，我国二手房市场目前的机构渗透率约为 80%，且一线、强二线城市的渗透率则高于能级较弱的城市。作为对标，美国的二手房市场机构渗透率在 2016 年达到 88%。受渗透率影响，目前我国二手房市场的集中度依然较低，部分热点二线城市其第一大经纪公司市占率仅为 10%-20% 域内中小型经纪公司为主，我们认为未来我国二手房市场的机构渗透率、集中度都仍有较大提升空间。 2.2. 与现有的经纪公司相比优劣势，机会点由于商品住宅总价较高且具有非标产品特性，导致二手房交易中买卖双方普遍存在信息不对等，难以实现 C2C 模式，房屋经纪公司应运而生。经纪业务的核心在于对于供需两端的匹配，由于信息不对等、交易品类异质性强，因此供端，即房源的资源优先度更高于需端客户。在交易过程中，经纪公司依托自身庞大的挂牌房源信息库与购房者需求进行匹配，降低交易过程中的摩擦力；在撮合交易后，由中介人员帮助买卖双方完成交易的一系列手续及流程。我们认为在整个交易流程中，挂牌房源数据库，即供端是经纪公司的核心门槛，在这基础上延伸出的服务能力、则是经纪行业龙头有别于中小型公司的优势。当链家、我爱我家等头部经纪公司在拓展新区域时，会先通过合作、地拓等方式来获取房源。这个问题上，并不是先有鸡还是先有蛋的悖论，应该是明确的先有房源，再有客源。我们尝试通过 STOW 分析模型，来拆解物业公司开展经纪业务的优劣势。优势(S)： 1、物管公司作为线下流量入口利用大数据得到的精确用户画像：随着物管公司对在管社区信息化、科技化程度的提升，其对于业主的画像也越发精确，通过监控画面、水电费缴纳情况、管家等方式获取业主的动态与租售意向，带来其在房源端方面的优势； 2、初期的成本端优势：物管公司在开展经纪业务的初期大多采用在社区内物业用房开设租售中心的方式，人员也大多采用原有物管人员兼职，因此成端方面较专业经纪公司有着明显优势，特别是在拓展三四线城市的下沉市场。 3、不动产全周期服务模式：传统经纪公司的核心在于交易，而物管公司除了交易以外能够提供房屋维护、保洁、二次租售等服务； 4、业主对于优秀物管公司具备信任及黏性。