物业管理行业报告：快速成长（39页）

行业报告下载 2019年11月01日 06:26 管理员

市场定价政策有进一步完善空间，据新《物业管理条例》规定，物业费需要调整的，企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意。没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由于现阶段社区拥有业委会比例较低，企业短期内想通过说服过半的业主，提升合同期内物业管理费有较大难度，但随着市场逐渐开放与法规完善，企业获得更多定价空间，预计未来物业管理费会更加市场化，物业管理费的高低会体现在企业在服务端获得业主认可度的高低。 3. 多元业务存价值挖掘空间：围绕开发企业增值服务与搭建 O2O 社区平台。物业管理企业营收主要由两部分组成：基础物业服务收入和多种经营收入。基础物业服务收入是指提供房屋或设备维修、卫生、安保、绿化等传统服务按在管面积收取物业管理费；多种经营收入也叫增值业务，分为围绕开发企业的非业主服务和业主服务。从营收与利润构成看，基础物业服务一直为物业管理业务的营收与利润核心、但由于近几年物业管理费增长缓慢，劳动密集型产业成本难降，整体利润空间提升有限，收入与业绩的占比有所下降；多种经营业务发展较为迅速，已逐渐成为企业的盈利增长点。

业主相关增值服务的焦点在于：物业管理在“互联网+”时代为优质入口，有免费的大量线下流量，作为搭建社区 O2O 的平台，连接业主与生活服务供应商，垄断资源收取端口费。目前大多数龙头企业涉足 O2O 平台，但尚在搭建与探索期，长远看社区 O2O 平台的对接主体有广泛的想象空间。 4. 法规及政策不断完善，促进行业市场化程度不断提升。国内物业行业的发展和探索大致分行业建立期（1981-1999）、行业规范期（2000-2013）及市场化发展期（2014 至今）三个阶段。期间确立的一系列法律与规范对行业发展有重要的促进作用。物业管理行业主要分基础服务业务与增值业务，增值服务涵盖范围广，且处于发展初期难以量化估算，但从收入占比看逐年提升。而这里重点测算的是基于在管面积和单位面积管理费的基础服务业务，对于在管面积的测算，我们从存量渗透率提升与新建住房竣工两个维度去分析，对于单位面积管理费，我们结合不同业态的历史管理费水平及行业发展现状与趋势去预判。

在管面积测算：行业在管面积的扩充由存量老旧或无物业小区的渗透和每年竣工房屋签约物业的进入，这两部分构成。对于存量房屋的面积，我们以在管面积比例最高的住宅为例进行测算，截至 2017 年底，我国城镇住宅存量面积约 220 亿方；再结合中指院发布的 2018 中国物业服务百强企业研究报告中百强企业的市占率测出 2017 年底全国物业在管面积 195 亿方，由于百强企业住宅业态占比为 69.85%，我们以此比例估算全国物业在管住宅面积为 136.33 亿方，那么截至 2017 年城镇住宅的物业渗透率为 61.74%，依然有较大的渗透空间。由于并没有具体数据来源可以测算每年存量住房由多少物业进驻，因此，我们结合竣工面积带来的增量物业一起测算。

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