商品住宅行业报告:全景图（46页）

行业报告下载 2019年12月07日 07:24 管理员

从供给端来看，土地作为房屋建造的基本条件，土地供应的量价走势将通过影响住宅供应来影响楼市表现。从价的角度来看，地价是房屋的主要成本之一，以国内为例，2004年8月31日起，国内所有经营性项目用地一律公开竞价出让， 2004年后招拍挂土地数量占比持续攀升，2011年后已超过60%，同时土地出让金占地方本级财政比重亦由2002年的28.4%飙升到 2003-2004年的50%以上。 2017年地方政府土地出让金收入约5万亿元，占地方本级财政收入的54.7%。地方政府作为土地的唯一出让方，从土地财政角度并未有大幅加大土地供应冲动。土地供给的稀缺叠加“招拍挂”制度，带来地价及房价飙升。2004年“831”大限后，2005年四季度地价同比上涨超过20%，2004-2005年商品房销售均价年涨幅持续超过 15%。

从量的角度来看，人地错配是导致国内楼市区域分化的重要原因之一。过去十年（2008-2018），东部常住人口增加5785万人，城市建设用地增加 6162平方公里，较2008年分别增长12.1%和32.2%。同期西部新增人口近1434 万人，新增建设用地达5329平方公里，同比分别增长3.9%和69.3%。西部城市用地与新增人口增速差达65.4%，远远高于东部的20.1%，西部以较低人口增速占据较大建设用地指标，直接导致以东部为主的一二线城市房价涨幅远超以三四线城市为主的西部。除上述收入、人口结构、金融环境、土地等因素，房屋的属地特征、建设周期等因素亦可能导致短期供需结构失衡，进而加剧房价波动。从国外来看：英国1995-2007年新屋完工数与人口自然增长数出现正剪刀叉：人口自然增长数快速上升并超过新屋完工数，到2007年当年新增加人口达48.5万（主要来自移民），同年住宅竣工仅22万套。同期英国房价年涨幅持续高于10%，2002年达到25%的涨幅峰值。韩国1987-1995年新屋完工与人口自然增长数出现反剪刀叉：住宅竣工量快速上升并超过人口自然增长数。由于住宅供应大增，人口增量持续下滑，对应韩国房价1991-2000年持续十年涨幅低于4%。

美国从事房地产的企业按照经营产品的差异可区分为房屋建筑商（Home Builder）、房地产信托投资基金（REITs）两类。 Home Builder除了开发销售还提供房地产金融等服务；REITs通过持有并出租住宅、写字楼等物业获得稳定回报，并实现资产保值增值。传统建筑商房企随着城镇化率完成及新房市场增速的放缓，逐步试水新的业务形态，但从收入构成来看，传统房屋开发业务仍是房企主要收入来源，占到主要房企营收的90%以上。以美国三大房企为例，2018年普尔特、莱纳、NVR房屋开发收入占比分别达98%、92.7%和97.8%。 REITs（房地产信托投资基金）集合众多投资者基金，由专门机构操作以从事房地产投资，并将投资所得按出资比例进行分配，期间受独立机构监管，主要投资住宅及商业地产。盈利主要由基本租金、附加服务费及物业升值（含不定期的资产交易）构成。基本租金取决于持有物业量、租金及出租率；附加服务费取决于持有物业量、附加服务种类及收费标准；物业升值主要取决于市场周期、物业质量。

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