中国写字楼市场研究报告（19页）

行业报告下载 2019年11月28日 07:32 管理员

2019 年以来写字楼开发投资由负转正持续改善。新开工面积在连续两年负增后，终于在今年转正，表明开发商正积极布局、拓展写字楼市场。与此同时，竣工面积却未能扭转颓势，且施工面积持续高位，写字楼项目施工进度缓慢，后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。写字楼销售的持续不振使得库存在连续几年下行以后再次上升，库存压力仍存。一、写字楼开发投资同比扭转颓势 2019 年 1-9 月房地产开发投资累计同比增长 10.5%，写字楼开发投资累计同比增长 0.8%。尽管写字楼投资增速远低于整体房地产投资增速，但对比去年同期 11.4%的负增长，年初以来写字楼投资增速由负转正且持续改善，表现出积极向好走势；同时，由于去年基数较低，写字楼投资仍有较大改善空间。

2019 年写字楼竣工面积延续了 2018 年初以来的负增长走势。1-8 月累计竣工 1544 万平方米，同比负增长 13.8%。竣工面积的负增长可能和去年以来开发商融资难、资金紧相关，项目施工进度减缓。新开工面积正增长，竣工面积负增长共同带来的就是施工面积走高。由图可见，近几年来写字楼施工面积一直在高位。今年以来，施工面积持续正增长，1-9 月累计施工面积为 35355 万平方米，同比增长 3.5%。施工面积持续高位一方面表明开发商手里有足够的写字楼库存，后续供应充足；另一方面也说明市场消化并不理想，开发商加速完工推出房源的意愿较低。

写字楼销售面积在 2017 年录得峰值，全年销售 4756 万平方米。2018 年全年销售 4363 万平方米，同比下降 8.3%。今年以来写字楼销售延续 18 年下滑走势，至 9 月底累计销售 2624 万平方米，同比下降 11%。受经济环境走弱影响，写字楼销售遇冷，多个核心城市写字楼空置率提升，投资者观望。写字楼的广义库存等于写字楼施工面积加上待售面积。我们按照年底的写字楼广义库存除以全年的销售面积得到库存消化周期。由图可见，写字楼的消化周期在 2014 年达到峰值，即按照当年的去化速度，写字楼的广义库存需要 12.99 年消化。2014 至 2017 消化周期呈下降趋势，2018 年底再次上升为 9.05 年。可见即便写字楼库存有所下降，去化仍有压力。

中国写字楼市场研究报告（19页）