非住宅物业行业报告：机制升级（21页）

行业报告下载 2019年12月18日 05:52 管理员

非住宅项目提价更容易，周期更短。住宅物业提价过程繁琐，周期长。住宅项目提价需要和政府部门报备，并和业主及业委会沟通。因此部分住宅项目物管单价数十年来都没有提升，目前企业住宅业态单价的提升主要来自于新项目的更高单价。非住宅提价流程更简单，且合同期相比住宅项目更短，因此出现连续亏损的概率较住宅项目更低。此外，企业能更灵活地进入或退出非住宅项目，及时退出低利润项目；相比之下住宅项目的进入或退出往往需要平衡多方利益，流程繁琐冗长。更高的流动性是非住宅项目拥有更高、更稳定毛利的保障。随着人力成本的不断攀升，毛利率和单价的重要性日益增长。人力成本是物业企业最主要的营业成本。中指院数据显示，2018 年百强物业人员费用占营业成本 57.84%，同比 +2.00pct。随着人们对生活水平的要求日益提升，平均工资呈刚性上涨趋势。物业企业开始寻求通过提升管理效率和提高项目单价以保证利润率。行业头部企业开始加速开展非住宅物业项目，物业管理协会数据显示，2018 年百强企业在非住宅物业领域集中发力，2018 非住宅收入占比同比增 13.9%，占比达 54.2%，近 4 年来首次超过 50%。

相对住宅物业而言，现阶段非住宅物管领域竞争格局总体上尚未明确，非住宅物业对管理效率和科技赋能的高要求决定了其更高的进入壁垒，此外，不同业态之间参与者和竞争态势各不相同。国内领先的非住宅物业企业，如保利、中航善达和万科等，均在早年进入非住宅物业，并拥有丰富的管理经验。不同业态间竞争态势不同，如中航善达在机构物业领域处于领先位置；万科在商业和办公物业领域领先，并发布“万科商企”子品牌；学校物业主要参与者为丹田股份、东吴物业和新大正等。因此我们认为，要想在非住宅物业中有所斩获，物业企业最好能更早地进入非住宅领域，并开展多种业态的业务。除了管理能力和科技赋能之外，非住宅项目的核心竞争力还包括：i.品牌效应，如拿下地标性项目；ii.优秀的服务质量；iii.拥有优秀的销售团队和广泛的关系网络。具体来看：非住宅项目口碑传播很快非住宅项目的业主之间交流更频繁，因此物管公司的口碑传播速度很快。拥有样板工程，且口碑良好的物管公司能够很快开拓新的业务。如重庆新大正物业，其通过对重庆江北机场的高质量服务相继赢的了北京首都国际机场 T3 航站楼的业务，并成功进驻大兴机场。单个项目不同业务通常由多个公司负责，满意度高的公司能赢取更多业务部分规模较大的非住宅项目由多个公司管理，并负责不同的业务。因此，业主能够对比不同公司的业务水平和服务质量，并在日后将更多的业务分给好公司。能提供高质量服务的企业能留下来，逐渐获得更多业务，而服务质量不佳的企业会被迅速淘汰。企业有时需要通过关键的销售人员获取新业务业主通常会更加信任自己认识的人，部分非住宅项目需要一定的人脉关系才能获得，而企业的人脉关系可能来自于少数几名关键人员。因此，企业需要完善、有效的激励机制以保留关键员工，并充分发挥其能力。优质非住宅物管企业拥有良好的管理体系，重视科技赋能，能够提供优秀的服务质量，并拥有完善有效的激励体系。

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