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2024-12-17 55 地产及旅游行业报告
非住宅项目提价更容易,周期更短。住宅物业提价过程繁琐,周期长。住宅项目提价 需要和政府部门报备,并和业主及业委会沟通。因此部分住宅项目物管单价数十年来都没 有提升,目前企业住宅业态单价的提升主要来自于新项目的更高单价。非住宅提价流程更 简单,且合同期相比住宅项目更短,因此出现连续亏损的概率较住宅项目更低。此外,企 业能更灵活地进入或退出非住宅项目,及时退出低利润项目;相比之下住宅项目的进入或 退出往往需要平衡多方利益,流程繁琐冗长。更高的流动性是非住宅项目拥有更高、更稳 定毛利的保障。 随着人力成本的不断攀升,毛利率和单价的重要性日益增长。人力成本是物业企业最 主要的营业成本。中指院数据显示,2018 年百强物业人员费用占营业成本 57.84%,同比 +2.00pct。随着人们对生活水平的要求日益提升,平均工资呈刚性上涨趋势。物业企业开 始寻求通过提升管理效率和提高项目单价以保证利润率。行业头部企业开始加速开展非住 宅物业项目,物业管理协会数据显示,2018 年百强企业在非住宅物业领域集中发力,2018 非住宅收入占比同比增 13.9%,占比达 54.2%,近 4 年来首次超过 50%。
相对住宅物业而言,现阶段非住宅物管领域竞争格局总体上尚未明确, 非住宅物业对 管理效率和科技赋能的高要求决定了其更高的进入壁垒,此外,不同业态之间参与者和竞 争态势各不相同。 国内领先的非住宅物业企业,如保利、中航善达和万科等,均在早年进入非住宅物业, 并拥有丰富的管理经验。不同业态间竞争态势不同,如中航善达在机构物业领域处于领先 位置;万科在商业和办公物业领域领先,并发布“万科商企”子品牌;学校物业主要参与 者为丹田股份、东吴物业和新大正等。因此我们认为,要想在非住宅物业中有所斩获,物 业企业最好能更早地进入非住宅领域,并开展多种业态的业务。 除了管理能力和科技赋能之外,非住宅项目的核心竞争力还包括:i.品牌效应,如拿下 地标性项目;ii.优秀的服务质量;iii.拥有优秀的销售团队和广泛的关系网络。具体来看: 非住宅项目口碑传播很快 非住宅项目的业主之间交流更频繁,因此物管公司的口碑传播速度很快。拥有样板工 程,且口碑良好的物管公司能够很快开拓新的业务。如重庆新大正物业,其通过对重庆江 北机场的高质量服务相继赢的了北京首都国际机场 T3 航站楼的业务,并成功进驻大兴机 场。单个项目不同业务通常由多个公司负责,满意度高的公司能赢取更多业务 部分规模较大的非住宅项目由多个公司管理,并负责不同的业务。因此,业主能够对 比不同公司的业务水平和服务质量,并在日后将更多的业务分给好公司。能提供高质量服 务的企业能留下来,逐渐获得更多业务,而服务质量不佳的企业会被迅速淘汰。 企业有时需要通过关键的销售人员获取新业务 业主通常会更加信任自己认识的人,部分非住宅项目需要一定的人脉关系才能获得, 而企业的人脉关系可能来自于少数几名关键人员。因此,企业需要完善、有效的激励机制 以保留关键员工,并充分发挥其能力。 优质非住宅物管企业拥有良好的管理体系,重视科技赋能,能够提供优秀的服务质量, 并拥有完善有效的激励体系。
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