智能时代的商业地产数字变革与发展报告（45页）

行业报告下载 2020年01月07日 06:54 管理员编辑

根据赢商大数据监测，2019年前三季度新开业的125家购物中心中，超 10个项目由存量项目改造而来，合计体量90余万㎡。购物中心开发逐步进入存量改造时代，尤其是一线城市存量商业改造进入规模发展。以上海为例，2017年上海共有127.72万平方米商业经历改造，其中核心商圈所处的内环地区改造面积占比高达57%。对于各类项目而言，依靠原本的经验主义已经无法准确判断现在的市场环境以及项目自身环境，也难以进行正确的改造或者项目招调。商业地产的本质是作为平台连接商户和消费者，满足消费者的需求，然而中国消费者的需求却在不断变化。根据消费者调查显示，近六成中国消费者的消费行为发生了显著变化。90后的崛起对存量商业地产的持续提升也提出了新要求，其中，近四成90后消费者希望获得更好的购物环境、服务和产品，并不介意为此付出更高的价格。造成商业地产运营不善导致的不健康发展原因，第一是开发商侧重于短期利益，轻视和忽略了商业本质；第二是运营商普遍着眼于自身利益，片面迁就开发商对眼前利益的述求，追求高租金，导致对店铺定位不合理，影响项目良性运营和可持续发展。

第三面对消费者需求变化的挑战，不少商业地产运营商依然遵循行业惯性，希望通过在传统开发运营模式上修补的方式跑赢市场，结果往往不及预期。因为对于大多数商业地产运营商而言，其本身就是房地产开发商衍生出来的，在选址、设计、招商和运营等各个环节，都普遍缺乏数字转型能力，而正因如此，商业地产在过去几年更多的是追求数量和扩张，大量陷入同质化的红海竞争中，而当下需要从数量转质量，从增量转存量，就需要更多的在运营管理、模式创新、科技应用方面下功夫，尤其在线上线下融合、重视用户需求和体验等方面侧重投入，及时推进数字化转型，形成行业的差异化竞争力。二、商业地产的时代困境：行业“马太效应”凸显，两级分化严重与此同时，2016~2018年，头部主流10家企业新开业购物中心总数量和总体量占比整体呈上升趋势，且增速加快，行业聚合加剧。2018年，主流10家企业新开业购物中心总数量占存量购物中心15.22%，总体量占 19.28%。未来2~3年，预计行业马太效应仍将继续保持。2019-2020年行业集中度将持续提升，强者恒强，地产行业仍是“千亿玩家”的竞技场。主流10 家企业拟开业购物中心总数量和总体量占比持续增长。

由于购物中心发展失速、增长过快、数量过多，我国购物中心经营两极分化的现象越来越严重，一方面，资源丰富、实力雄厚的华润、万达、新城、凯德、龙湖、大悦城等商业地产购物中心持续扩张，不断下沉市场圈地，竞争加剧；另外一方面，大量规模不大、实力不强、专业经验不足的 “散兵游勇”式购物中心苦苦支撑、生存困难。商业地产行业很多企业觉得数字化离自己还很遥远，但近年来随着行业的市场份额、资金正在加速向头部企业集中，而中小企业则面临缺项目、缺资金、缺地的困境，市场份额不断受到挤压。这其中一个关键变化是，当下大多数商业地产企业的经营模式是基于增量市场的条件，但在存量市场条件下难以可持续发展，企业越做越难，利润越来越薄。随着传统模式逐渐失去增长动力，数字化转型恰恰是传统企业“突围”的必经之路。否则在商业地产大浪淘沙、洗牌整合的行业发展中难以生存。