地产竣工数据研究报告：竣工周期拉长（20页）

行业报告下载 2020年02月01日 06:54 管理员

住宅销售和竣工面积在全行业的比值在逐渐下降。从 2009 年到 2018 年，住宅销售面积占比和竣工面积占比分别从 91%和 79%下降至 86%和 71%，分别下降 5 个百分点和 8 个百分点。由于商业办公等非住物业有相当的比例为持有运营类而非销售类物业，不计入销售面积中，因而住宅在竣工面积中的占比下降速度更快。一般来说，住宅项目竣工周期仅 2~3 年，相对较短，而商业办公等物业设计施工的难度较大，竣工周期短则 3 年，长则 4~5 年。随着住宅开发业务的触顶，持有运营类物业的比重还将继续增加，住宅的销售和竣工占比持续下降将是一个长期的趋势，会导致商品房平均竣工周期拉长。期房占比持续上升，现房销售比例降至不足 2 成。2005 年现房销售比例为 44%，至 2019 年现房销售占比已经不足两成。我们认为现房销售比例下降的原因主要有两个，一是随着近年来商品房限价政策的严格执行，商品房价格上涨幅度有限，现房销售的利润增量可能无法覆盖施工期间的财务成本，导致房企现房销售的意愿降低，其次，随着主流房企由囤地慢销利润模式切换为快周转现金流模式，尽可能提前预售节点，加快周转成为普遍的做法。

相对现房销售而言，预售至竣工交付一般至少需要 1.5~2.0 年。以目前主流的主体结构完成 1/3 开始预售为标准，需要继续施工至结构封顶、外装饰工程完工外架落完、毛坯房施工、甚至还有装修的时间，工期大约需要 1.5~2 年时间，如果考虑到市场波动对工程进度的影响，可能滞后的时间会更长。因而预售比例的提升同样会增加竣工的周期。三四线城市预售政策一般较一二线1宽松，竣工周期也相应较长。随着一二线城市可开发资源降低，开发难度较大，一二线城市销售面积占比逐年降低，从 2008 年至 2018 年，一二线城市销售面积占比从 21.4%下降至 13.6%，三四线城市成为中国房地产的主战场。而三四线城市的预售政策相对宽松，从我们的统计结果来看，一般从正负零到主体结构 1/2 不等，以主体结构 1/3 居多，而一二线城市普遍需要达到主体结构 1/2 以上甚至结构封顶方可预售，实际情况下，一二线城市从预售到竣工一般为 1~2 年，而三四线城市往往达到 2 年以上。

精装修商品房比例近年来显著提升。按照住建部印发《建筑业发展“十三五”规划》的目标要求，到 2020 年，新开工全装修成品住宅面积达到 30%。据不完全统计，已有上海、江苏、浙江、山东、河南、重庆、天津、海南等省份发文，推进住宅全装修和成品住宅交付。据大数据平台奥维云网统计，2018 年全国装修房渗透比例已达 23%，其中一线城市已接近 90%，二线城市装修比例约 50%，三四线城市比例较低，目前还不足 10%。随着政策的扶持，未来精装修住宅比例还将进一步提升。