房地产企业土储研究报告：全景图（36页）

行业报告下载 2020年03月24日 06:43 管理员

TOP1-10土储市占率微降，库存整体依旧充足。从各梯队房企来看，2019年TOP1-10房企土储占50强总土储为55.1%，较2018年微降0.5个百分点，略高于同期销售面积占比（52.4%），土储市占率下降反映龙头房企步入前十后，对规模的关注度略有下降。从去化周期来看， TOP1-10房企整体去化周期最大，达3.27年，较高的库存周期也从侧面解释其过去两年拿地放缓。拿地收缩叠加销售增长，TOP1-10房企去化周期较2018年下降0.7年。前十追赶者及千亿内房企拿地意愿相对较强。TOP11-20和TOP31-50房企2019年末土储市占率分别提升0.9个和0.4个百分点，从2017-2019 年拿地销售面积比走势来看，TOP11-20、TOP31-50房企拿地销售面积比亦相对更高，反映出TOP11-20房企冲击前十意愿仍将强烈，而千亿内房企（2019年TOP30门槛为1131亿）仍存在规模增长诉求。

从具体房企来看，绝对土储排名靠前的分别为恒大、碧桂园、保利；去化周期最长的为远洋、金茂、华发，均超过5年；去化周期较短的有新希望、卓越、新力控股等，均仅1年出头，短期面临补库存压力。值得注意的是，土储及去化周期大小并不绝对反映房企好坏，土储较多将占用大量流动资金，但可提前锁定地价并享受潜在土储升值红利；土储较少意味着资金沉淀少，同时可避免地价大跌风险，但可能面临货值不足及地价上涨风险；具体还得结合各家房企战略及土储质量做判断。从绝对土储排名和销售排名来看，差异最大房企为建业、中骏和美的置业，2019年建业土储排名为第16名，但销售排名为50名，在资金、开发、管控等能力具备后，充足土储为其销售排名上升提供可能。

从各家房企拿地销售面积比来看，2019年前十房企除融创外，拿地销售比均较2018年下降；且除绿地及华润外，其它房企拿地销售比均未超过100%。从2019年数据来看，拿地销售比排名靠前的为滨江、禹州和美的，相对靠后为首创、荣盛和祥生。滨江集团2019年销售额排名为31名，但土储排名仅列47名，销售快速增长而土储相对不足决定了其过去两年持续积极的拿地动作。