物业管理行业报告：资本市场的新宠儿（54页）

行业报告下载 2020年03月17日 06:07 管理员

在过去很长一段时间，物业管理行业作为传统服务业，属于劳动密集型，存在行业规范缺乏，模式单一，企业盈利良莠不济等问题，因此受到的关注度并不高，与资本市场的关联度也很小。但近年来随着城镇化的持续推进，房地产市场逐步进入存量时代，这为物业行业提供了广阔的发展空间。对于物业管理的定位不能停留在以往，物业管理的内容已经不再局限于简单的对住宅及配套的维护管理，其内涵不断在扩大。在现代服务业的引领下，物业管理行业逐步由劳动密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变；从基础物业服务的提供商向社区生活服务平台转型。此外，开发商和社区住户多层次的需求也促进了增值服务的发展。物业企业可以纵向介入房地产产业链，也可以横向整合社区生活资源，从单一物业服务向多元化业务发展，为企业带来新的增长点。“物业能做的事情还有很多”是投资物业行业的重要逻辑，也是抗周期属性中表现出高成长性的原因。

目前港股主要上市物业企业有 20 家，其中碧桂园服务(6098 HK)、雅生活(3319 HK)、保利物业(6049 HK)、绿城服务(2869 HK)、中海物业(2669 HK)，无论在经营规模、市值或是流动性上都领先明显，成为港股物业板块的第一梯队。第二梯队主要是大中型开发商关联的物业企业，由于起步较晚，规模小于第一梯队，但在低基数并且兄弟开发公司在过去几年销售快速增长的情况下，第二梯队成长速度，具备跻身头部的实力。一些独立第三方和小型开发商旗下的物业企业则形成了第三梯队，但在市值规模、成长性和流动性方面都明显较弱。大部分物业企业借助资本的东风实现了跨越式发展，在行业竞争愈发激烈的情况下，开发商分拆物业服务企业上市已经成为趋势，可以预见物业板块将不断壮大，出现更多大型上市物业企业，第一梯队的数量将继续增加。

目前物业企业的盈利模式主要有两个基本大类，一种是通过提供基础物业管理服务向业主收取物业管理费，内容主要是“四保一服务”，即保安、保洁、保绿、维保，和客服，它的价值创造主要在于房屋设备的保值增值。第二种是通过提供增值服务收取费用，包括面向社区居民的社区增值服务，包括社区 O2O、空间运营、房屋经纪、社区金融、家政服务和养老服务等；以及和房地产产业链相关，主要面向开发商的非业主增值服务，包括销售案场管理、前期物业咨询、工程服务和新房销售代理等。