房地产行业报告：非典、新冠疫情冲击下地产的表现及展望（32页）

行业报告下载 2020年03月14日 06:14 管理员

从影响区域来看，2003 年的 SARS 主要影响广东、北京、香港、山西、湖南和天津等区域。从影响预期的角度，最严重的事件是 2003 年 4 月 20 日北京的疫情从原先的 37 例突增到 339 例，对资本市场的扰动主要体现在 2003 年 4 月的中下旬。这个期间，万科和金地的股票分别下跌 13%和 16%（对比港股的中海只下跌了 5%），在 2003 年全年，万科的股价上涨 38%、金地下跌 45%、而中海（0688.HK）上涨了 100%。A 股和 H 股差异较大，而且地产板块不同的公司差异也很明显。在 2003 年中，万科的 PE 在 21 倍左右，金地的 PE 在 28 倍左右。从行业发展阶段看，2003 年的房地产市场刚刚步入“城镇化浪潮开启、房价-地价循环式增长”的新阶段，商品房市场整体上呈现供需两旺，需求的增长更为快速，当年全国商品住宅销售均价仅 2211 元，同比增速仅 3.8%。2003 全年销售额 7671 亿，同比增长 34.1%。万科在全国销售金额的市占率为0.99%（在深圳和上海两个核心城市分别为1.55%和3.44%），中海的市占率。

房地产行业的发展与人口流动、土地供应、经济增长和信贷环境密切相关。截止 2002 年末我国城镇化率仅 39.09%（考虑人户分离半年以上的流动人口在内为 52.56%），而截止 2019 年末我国城镇化率达到 60.60%（考虑人户分离半年以上的流动人口在内为 77.46%），两个时间阶段人口城镇化率至少有 20 个百分点的差距。在 2003 年存在大量的城镇人口或农村转移城镇人口没有自有产权的商品住宅，而且住宅价格弹性尚未显现（2002 年 7 月 1 日全国才普通推行商业、住宅、旅游用地招拍挂制度），投资性占比几乎没有，而 2019 年从全国来看，刚性住房需求占比已经低于改善型住房需求占比，投机投资购房需求尽管被压抑但不可忽视。我们从全国住宅投资额增速曲线可以看到，1998 年-2002 年增速在持续走低（无序占地圈地的时代，2002 年全国住宅投资额增速最低为 24.0%），2003 年-2011 年为高速增长时代（房价上涨引发的阶段性调控政策叠加房屋建造周期形成波动），住宅投资额平均增速达到 26.9%。自 2012 年-2015 年，在土地供给大幅增长的背景下库存持续积压，住宅投资增速持续下滑，最低至 0.4%。2016 年以来随着棚改货币化助力三四线去库存，住宅投资增速逐步回升至 2019 年底的 13.9%。