商业地产行业报告：商业地产黄金赛道价值再发现（49页）

行业报告下载 2020年04月10日 06:48 管理员

从国际对比看，远未过剩。我国 2019 年人均拥有购物中心可租面积仅为 0.3 ㎡(约 3.2 平方英尺，2018 年为 2.8 平方英尺)，与发达国家尚有很大差距。从人均消费的角度，我国并不占优势，2017 年为 5548 美元，而日本同期为 20293 美元，超过我国的 3 倍，但人均购物中心面积 4.4 平方英尺，仅为我国 2.8 平方英尺的 1.6 倍。2018 年美国、加拿大、澳大利亚人均购物中心面积为 23.5、16.8、11.2 平方英尺，远远领先其他发达国家和我国。自下而上测算。根据各个城市（已有数据主要为一二线城市和部分三线城市）已有项目面积、首层租金、空置率估算城市租金规模，公式为单城市购物中心租金规模=可租面积 *首层平均租金*整栋平均租金占首层租金比例（按 40%测算）*（1-空置率）。由于少数三线和四五线城市数据缺失，按照单城市整体规模直接测算，具体假设为四线单城市租金总规模为已收录三线城市单城市平均租金的 5 亿元/城，五线为 1.5 亿元/城。得出一二三四五线城市购物中心租金分别为 1800、2968、1007、485、155 亿元，全国总规模 6413 亿元。约占 2019 年社零总额 41.16 万亿元的 1.56%。

行业竞争格局仍较分散。2018 年租金收入前十名的企业包括：万达商业、华润置地、红星美凯龙、龙湖地产、新鸿基(大陆项目)、恒隆地产(大陆项目)、大悦城控股、太古地产 (大陆项目)、九龙仓(大陆项目)、新城控股。2018 年 CR3、CR10 分别为 7.3%、13.1%，近三年提升趋势较为缓慢。这主要与购物中心重资产行业扩张对资本要求高，而过去年我国住宅业务增速迅猛，开发商可能选择将资本投入住宅业务有关。未来住宅业务增速放缓，REITs 有望出台，房企有更多的资金投入商业地产，行业集中度提升速度可能会加快。

20 世纪末，香港房企转型“双轮驱动”。1945-1967 年，大量小型住宅房企成立。主要因为香港二战后的人口膨胀以及“分层出售、分期付款”售楼制度的发明。1968-1984 年，房企大量并购迅速扩张。房企凭借香港股市繁荣上市融资，并购整合与大规模拿地扩大业务，实现规模三级跳。1985-1997 年，市场高度集中龙头房企由售向租转型。中小型房地产企业逐步淘汰，十家龙头房企占据市场 70%以上份额，同时标杆房企开始拓展租赁业务，由单纯的开发销售向租售混合经营转型。恒隆地产转变明显，2005 年租金收入仅占总收入的 35%，而 2018 年末，占比已达 87%，与此同时，其经营性现金流也有明显好转。