地产行业报告：资产荒（55页）

行业报告下载 2020年04月23日 06:32 管理员

我们认为销售相比新开工是更好的竣工领先指标。地产开发的流程往往是新开工→ 施工→销售（达到预售标准）→停工→继续施工→竣工交房（合同上最迟交房期限之前）。 1、新开工对竣工的领先或有不足。（1）高周转策略引起领先性失效：当前政策收紧融资端，部分房企在资金链紧张的情况下，会采用高周转策略，缩短新开工→销售和继续施工→竣工的时间，再加上每个房企对周转的要求不同，导致不同房企新开工对竣工的领先性不同。（2）下沉三四线引起领先性失效：房企下沉三四线城市，预售标准较低，新开工→销售的时间会缩短。最终均导致新开工对竣工领先性不足。 2、通过销售预测竣工会更为准确。预售时往往会规定最迟交房期限，通过统计各城市的交房期限，就可以判断各城市销售领先竣工的时间。 3、由于各地区竣工标准不同，按城市能级分别预测。（1）统计不同城市能级的楼盘，销售到交房的期限；（2）分别测算不同城市能级的期房、现房销售。三、土地购置费预测方法中（P24），（1）我们认为成交价款不能领先购置费增速 1 年以上，2010 年前地方政府对首付比例付款期限规定不同，2010 年 3 月 10 日，国土部 19 条规定，房企在土地出让合同签订后一个月内缴纳 50%的土地出让款项，剩余 50%在 1 年内缴齐。因此测算成交价款对土地购置费的领先性时不能超过一年。（2）2012-2015 年成交价款领先土地购置费大约 10 个月，2016 年后，或由于融资端收紧，成交价款领先土地购置费已接近 12 个月；（3）购置费（T 年）=成交价款（T-1 年）尾款*系数+成交价款（T 年）首款*系数。

2019 年 1-12 月，建筑安装工程、设备购置、其他费用（主要是土地购置费）占房地产投资比分别为 62.0%、1.3%、36.7%。我们预计（1）2020 年竣工回升，新开工回落，新开工和竣工进一步的分化，施工略有回落；（2）地产投资增速略有回落，建安投资韧性较强。由于疫情对各个省份影响的程度不同，我们对各省份的新开工、竣工等指标分别进行预测指标的修正。未完全复工月的平均复工率究竟有多少争议较大，因此，我们测算的最终结果将保留不同的平均复工率，供投资者进行选择。根据北大测算动态流行病模型的疫情结束日期，我们推算出预计完全复工时间，对于未完全复工的月份，采用 10%-50%的不同的市场复工比例进行计算。新开工：若市场在未完全复工月的平均复工率为 20%，则预计新开工增速为-5.1%。由于年初新开工较少，为了保守估计，4 月/5 月/6 月开始完全复工的城市里，2-3 月/2-4 月/2-5 月分别作为未完全复工月。在未完全复工月，假设平均复工率 10%- 50%，分别下调原有预测中未完全复工月的 90%-50%的新开工面积。

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