REITs研究报告：第四类大类资产（13页）

行业报告下载 2020年05月25日 06:42 管理员

REITs 作为一种创新的投融资手段，诞生于 1960s 的美国，目前 REITs 已在 40 个左右的国家和地区面世。各国推出 REITs 都与经济周期密不可分，绝大多数国家在经济衰退期或经济转型、发展动力不足时出台 RETIs 相关的法律法规，为摆脱经济衰退、降低银行坏账、引领经济发展提供新动能。REITs 在我国起步较晚，03 年首次进入香港房地产市场，05 年 11 月领汇 REIT 作为第一只 REIT 在香港上市。05 年商务部即明确提出“开放国内 REITs 融资渠道”的建议1，目前境内有超过 40 只私募 REITs 产品在交易所市场挂牌，累计融资规模超 800 亿；但总体而言，由于多方面原因，REITs 在我国的推进较为缓慢，目前境内没有一款标准公募 REITs 产品。国际主流 REITs 为公募 REITs，具备诸多优点。按照资金募集/流通特点， REITs 可分为公募 REITs 和私募 REITs 两类。公募 REITs 是国际资本市场不动产金融产品的主流形式，通常亦称标准 REITs。公募 REITs 基本特征包括：1）上市交易、具备高流动性、投资者结构丰富；2）资产多元化，经营管理专业化；3）具有税收中性的优势；4）高比例派息；5）低杠杆运作。

根据试点方案，目前基建公募 REITs 采用公募+ABS 架构，主要由于 REITs 相关税收政策尚未出台。公募+ABS 结构可以通过股东借款给项目公司的形式实现实际“税收中性”的待遇。考虑到基金要通过 ABS 或 SPV 要穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，故基础设施 REITs 化后大概率 “出表”；后续随着我国 REITs 市场成熟化、配套规则逐步完善，接近标准化 REITs 为长期趋势。本次文件是国内公募 REITs 的关键突破，项目试点的同时，我们认为配套规则亦将逐渐完善。

房地产行业及开发商角度：REITs 有利于盘活存量商业地产、完善地产资产价格发现机制、推动行业精细化运作，并优化开发商资金结构。美国等成熟市场 REITs 主要载体为成熟的商业地产，REITs 降低了投资者投资商业地产的门槛，且高回报率/高流动性有吸引力，有助于引导市场资金进入商业地产，进而减轻商业地产开发商的资金压力、优化资本结构。同时高流动性及租金预期回报为核心的清晰定价机制有助于形成商业地产的理性价格。此外， REITs 作为长期资本工具，其发行对运营物业有很大推动作用，有助于推动商业地产行业运作精细化、专业化，不同风险偏好的资金将会流向商业地产的不同环节，实现资金的风险偏好、投资收益的良好匹配。