中国物业市场2020年展望报告（42页）

行业报告下载 2020年05月11日 06:03 管理员

政府出台多项政策，释放消费潜力政策出台消费激励政策，加之疫情缓解之后的“补偿性消费”将推动全国零售行业在第二季度的进一步“复苏”。后疫情时代，探索“新常态”之路 “疫情”推动消费者的消费方式和消费需求发生转变。为适应其变化，众业主和零售商应快速寻找和开拓一条适合自身未来发展的“新常态” 之路。 2020年租金短期下调，但长期保持增长态势。由于疫情的大面积冲击，以及未来2020-2021年间计划入市新增供应较多集中在非核心区，平均租金会在一定程度上被拉低；而现有存量的租金仍维持一定的上涨趋势。未来2022-2024年间，随着非核心区新增供应的下降，平均租金开始平稳上升。

1-2月全国社会消费品零售总额大幅下滑，但3月已出现反弹。疫情对物流市场带来的短期需求冲击包括：制造业生产供应受限；线下零售暂停；由于缺乏员工导致的在线交易增速放缓，对外贸易受抑制，以及交通运输受阻。 1-3月实物商品网上零售额18,536亿元，增长5.9%，占社会消费品零售总额的比重为23.6%。吃类和用类商品分别增长32.7%和10.0%，电商业务持续扩张。生鲜电商生意火爆。2020春节期间，生鲜电商行业日均活跃用户规模达到1009万，较2019年春节大增91.5%，较2020年平日增长30%。公司方面，京东生鲜除夕至初三销量环比节前增长超370%；每日优鲜小程序在除夕到初六，订单量同比增长309%；同时期，永辉生活到家福州地区订单同比增长率超过450%，销售额同比增长超过600%；美团买菜的平均客单价上涨70%。

疫情对物流地产带来短期扰动。疫情对物流仓储带来的短期需求冲击包括：制造业供应链冲击，线下零售暂停，由于缺乏员工导致的在线交易增速放缓，对外贸易冲击。同时供给方面受制于复工以及交通运输受阻而出现成本大幅提升。 > 生鲜电商和医药脱颖而出。2020春节期间，生鲜电商行业日均活跃用户规模达到1009万，较2019年春节大增91.5%。消费者对生鲜电商运输和配送的时效性要求较高，同时用户的扩大将提高对于重点城市及其周边地区冷链的需求。 > 一线城市租金录得小幅增长。一线城市核心地段的高标仓依然维持了稳定的租金增长，一线城市中产阶级消费群体比例高，消费能力强，能创造更高的零售额，并带来更多的零售需求。二线城市由于电商搬迁至自建库大面积退租，以及去年年底短租退库，成都租金同比下降2.1%。 > 北京和深圳新增供应有限。而上海和广州2020年新增超过10%。空置率方面北京和深圳维持低位，分别为6.4%和2.9%，上海和广州空置率分别从去年四季度的9.5%和8.1%跳涨至13.4%和14.8%。成都今年新增供应有限，一季度空置率上升至23%。 > 2020年净吸纳量逐步回升。自3月份起客户看仓库需求逐渐回暖，二季度物流仓储需求将出现反弹。同时得益于2019年达成的预租协议，疫情封城期间3PL和电商部门被压抑的需求将在未来二三季度得到释放，同时来自于生鲜电商与冷链物流部门需求的不断增长。