房地产投资信托报告：从美日澳基建REITs发展看我国REITs未来发展方向（43页）

行业报告下载 2020年05月27日 05:56 管理员

美国是 REITs 的发源地，始于 20 世纪 60 年代。截至 3 月 31 日，在美国上市的 REITs 市值共计 9931 亿美元，持有相关物业价值约 2 万亿美元。其中，基础设施 REITs 市值占比最大，目前占 18.96%，市值 1883 亿美元。由于我国近期出台的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》中在基础设施覆盖的领域中也提到了仓储物流、信息网络、新兴产业、特色园区等泛基建领域，所以如果把美国上市 REITs 中工业仓储物流、自助仓储、医疗保健、数据中心也作为泛基建领域，则整个基建领域上市 REITs 市值 5365 亿美元，占比 54.02%，比例和市值都非常之高。

美国上市 REITs 的市场表现跑赢了标普 500 和罗素 2000 指数，据 Nareit 统计，1990 年至今年 3 月 31 日 FTSE 全美 REITs 指数涨幅 1695%，而标普 500 涨幅 1467%，罗素 2000 涨幅 1099%。但也要看到受到疫情影响指数回撤也很大，2020 年前三个月 FTSE 全美 REITs 指数已下跌 23.44%，而后两者分别下跌 19.60%和 30.61%。从泛基建的各个板块指数收益率表现来看，医疗保健板块收益率近年跑输了 FTSE 全美 REITs 指数，私人仓储收益率时好时差，自 2012 年起，工业物流、基础设施、数据中心收益率绝大多数时候跑赢 FTSE 全美 REITs 指数。

各板块的股利支付情况和股利收益情况来看，股利支付率普遍超过 50%。不同于美国税法要求的应税收入 90%以上应该分红的概念，Nareit 用的口径为支付的股利/营运现金流（FFO）。一般 FFO 的数据要大于应税收入，而且目前有些公司亏损或者处于资不抵债的情况也会影响股利支付率，所以部分行业股利支付率低于 90%。基础设施、物流仓储、自动仓储、医疗保健、数据中心的股利支付率分别为 51.6%、59.0%、80.4%、95.1%、67.8%，股利收益率分别为 1.55%、2.05%、2.74%、3.50%、2.12%。和股价的收益率正好相反，医疗保健、自助仓储的股利收益率要好于其他泛基建类。