中国物管行业报告：物管公司2019年经营及市场（22页）

在港上市的 22 家物管企业 2019 年平均毛利率由 2018 年的约 30.5%下 降至 29.9%。其中，毛利率同比录得下跌的物管企业数量达 12 家，而上升的 则有 10 家。 2019 年毛利率排名前三物管企业是祈福生活服务、兴业物联服务、鑫 苑物业，分别约达 44.4%、42.7%、37.8%。祈福生活服务录得高毛利率主要 是其毛利较高的增值服务收入占比高达 85.4%所致。 毛利率同比改善幅度最为显著的前三家物管企业是鑫苑物业、奥园健 康生活、蓝光嘉宝服务，分别由 2018 年的 34%、33.7%、33.2%同比提升 3.83、3.68、2.96 个百分点至 37.8%、37.4%、36.2%，主要反映(i)平均物业 管理费增加；(ii)有效的成本控制；(iii)毛利率相对较高的业务占比提升。 此外，毛利率同比下跌幅度最为明显的三家物管企业则是碧桂园服务、 兴业物联服务、祈福生活服务，分别由 2018 年的 37.7%、47.5%、48.7%同 比下跌 6.03、4.82、4.21 个百分点至 31.6%、42.7%、44.4%。其中，碧桂园 服务毛利率下跌主要原因是受该公司新项目及「三供一业」业务毛利率低于 其平均毛利率所致。

在港上市的 16 家物管企业 2019 年住户增值服务平均毛利率约为 53.6%， 显著高于物管服务、非住户增值服务同期分别录得的 22.4%、33.5%。其中， 住户毛利率最高的前三家物管企业是彩生活服务、鑫苑物业、碧桂园服务， 分别约达 92.6%、68.9%、66.2%。 另一方面，奥园健康生活及宝龙商管除了提供物管服务外，同时也有提 供商场运营管理服务。两公司毛利率表现存在差距甚大，其物管分部毛利率 分别约为 34.6%、12.9%；而其商管分部毛利率则分别约达 44.5%、29.3%。 我们认为，相关表现主要是与其业务收入来源有关。奥园健康生活收入来自 于母企中国奥园约达 90.4%，而宝龙商管收入来自母企宝龙地产则仅约为 15.5%，反映奥园健康生活与母企产生协同效益的优势较为显著。

在港上市的 22 家物管企业 2019 年平均经营利润率由 2018 年的约 18.4% 下降至 18%。排名前三物管企业是雅生活服务、祈福生活服务、兴业物联服 务，其经营利润率分别约达 32.9%、32.8%、25.5%。其中，雅生活服务录得 最高水平主要是加强费用管控所致，其年内销售及行政支出占收入比率处于 行业最低水平，仅达 6.6%。 此外，经营利润率同比改善幅度最为显著的前三家物管企业则是奥园健 康生活、永升生活服务、祈福生活服务，分别由 2018 年的约 17.5%、12.4%、 29.9%同比提升 7.26、5.23、2.92 个百分点至 24.8%、17.6%、32.8%。其中， 奥园健康生活经营利润率上升主要是由毛利率改善所致；至于永升生活服务、 祈福生活服务，则是因为其销售及行政支出占收入比率由 2018 年的 17.4%、 19.3%下跌 4.27、5.11 个百分点至 13.1%、14.2%。