中国物管行业报告：物管公司2019年经营及市场（22页）

行业报告下载 2020年05月31日 06:42 管理员

在港上市的 22 家物管企业 2019 年平均毛利率由 2018 年的约 30.5%下降至 29.9%。其中，毛利率同比录得下跌的物管企业数量达 12 家，而上升的则有 10 家。 2019 年毛利率排名前三物管企业是祈福生活服务、兴业物联服务、鑫苑物业，分别约达 44.4%、42.7%、37.8%。祈福生活服务录得高毛利率主要是其毛利较高的增值服务收入占比高达 85.4%所致。毛利率同比改善幅度最为显著的前三家物管企业是鑫苑物业、奥园健康生活、蓝光嘉宝服务，分别由 2018 年的 34%、33.7%、33.2%同比提升 3.83、3.68、2.96 个百分点至 37.8%、37.4%、36.2%，主要反映(i)平均物业管理费增加；(ii)有效的成本控制；(iii)毛利率相对较高的业务占比提升。此外，毛利率同比下跌幅度最为明显的三家物管企业则是碧桂园服务、兴业物联服务、祈福生活服务，分别由 2018 年的 37.7%、47.5%、48.7%同比下跌 6.03、4.82、4.21 个百分点至 31.6%、42.7%、44.4%。其中，碧桂园服务毛利率下跌主要原因是受该公司新项目及「三供一业」业务毛利率低于其平均毛利率所致。

在港上市的 16 家物管企业 2019 年住户增值服务平均毛利率约为 53.6%，显著高于物管服务、非住户增值服务同期分别录得的 22.4%、33.5%。其中，住户毛利率最高的前三家物管企业是彩生活服务、鑫苑物业、碧桂园服务，分别约达 92.6%、68.9%、66.2%。另一方面，奥园健康生活及宝龙商管除了提供物管服务外，同时也有提供商场运营管理服务。两公司毛利率表现存在差距甚大，其物管分部毛利率分别约为 34.6%、12.9%；而其商管分部毛利率则分别约达 44.5%、29.3%。我们认为，相关表现主要是与其业务收入来源有关。奥园健康生活收入来自于母企中国奥园约达 90.4%，而宝龙商管收入来自母企宝龙地产则仅约为 15.5%，反映奥园健康生活与母企产生协同效益的优势较为显著。

在港上市的 22 家物管企业 2019 年平均经营利润率由 2018 年的约 18.4% 下降至 18%。排名前三物管企业是雅生活服务、祈福生活服务、兴业物联服务，其经营利润率分别约达 32.9%、32.8%、25.5%。其中，雅生活服务录得最高水平主要是加强费用管控所致，其年内销售及行政支出占收入比率处于行业最低水平，仅达 6.6%。此外，经营利润率同比改善幅度最为显著的前三家物管企业则是奥园健康生活、永升生活服务、祈福生活服务，分别由 2018 年的约 17.5%、12.4%、 29.9%同比提升 7.26、5.23、2.92 个百分点至 24.8%、17.6%、32.8%。其中，奥园健康生活经营利润率上升主要是由毛利率改善所致；至于永升生活服务、祈福生活服务，则是因为其销售及行政支出占收入比率由 2018 年的 17.4%、 19.3%下跌 4.27、5.11 个百分点至 13.1%、14.2%。