房地产企业资产类科目研究报告（33页）

对于货币资金科目，我们需要重点注意的地方是房地产开发企业的货币资金并不 是全部完全自由支取的，货币资金中有一部分的流动性是受限制的。部分货币资金受 限主要有三大原因：1）居民按揭买房，房企连带缴纳按揭贷款保证金；2）房企向银 行申请开发贷，银行会对房屋预售款进行监管；3）房企采用如海外融资、信托融资 等其他融资方式时，通常对于借款使用也有一定规定，导致部分资金受限。在进行短 期偿债的分析时，我们建议将这部分受限资金剔除后再计算货币资金对短期债务的覆 盖。 关于按揭保证金，其一般记在其他货币资金科目下。按揭保证金是由于在居民采 用按揭贷款的方式购房时，由于预售制度此时房屋产权还未转移到居民户下，因此贷 款银行对开发商收取一定的比例的按揭保证金（一般为贷款额的 10%）。其他可能受 限的货币资金保证金还包括保函保证金、银行承兑汇票保证金等各类保证金。 关于预收款监管导致的货币资金受限，是房地产开发企业向银行申请开发贷募集 资金后，银行会设立监管账户，对房地产开发企业之后获取的预售资金进行监管。一 般银行会设定一定的监管额度，房企通常难以自由支取这部分受限资金，而当预售款 较多时，超出规定额度的部分预售款可挪作他用。目前各地政府对于预售资金的监管 规定也不尽相同。

存货是房地产开发企业的核心科目，存货质量很大程度上决定了房地产开发企业 的资产质量。同时需要注意的是，房地产企业的存货主要是准备销售的物业，而用于 赚取租金或者资本增值的物业，应计入投资性房地产科目。目前，绝大多数房地产开 发企业以销售型物业为主，持有型物业较少，因此存货科目的重要性远比投资性房地 产高。根据 2019 年年末数据，申万房地产板块存货为 65042 亿元，占总资产的比例 为 54.2%，远高于其他行业。这是由于房屋建设周期较长，从获取土地使用权到项目 竣工结算通常需要至少 2-3 年时间，拟开发的地产项目、在建的地产项目和已完工的 地产项目均计入存货科目。而其他行业所生产的产品通常不需要如此长的生产时间， 也不会积压过多的存货。从重点房企来看，其存货占总资产的比例为 41.4%-66.6%， 基本在板块平均值附近波动。