物管行业报告：微观数据看住宅物管行业空间（40页）

行业报告下载 2020年07月09日 07:02 管理员

从样本小区数量的角度来看，物业费单价在 1 元/平米月以下的小区中楼龄超过 20 年的占比为 54%，而在楼龄超过 20 年的小区中单价在 1 元/平米月以下的占比达到 65%，由此可看出单价小于 1 元/平米月的小区与楼龄超过 20 年的小区具有很高的重合度。分等级城市来看，一线城市、二线城市二者重合率达到 60%以上，而三四线城市的比例偏低，在 50%左右。定义优质物业管理企业的范围。本篇报告中，我们对优质物业管理公司界定的范围包括中国指数研究院2019年中国物业服务百强企业榜单上共计220家物管公司，加上样本数据中 34 家优质物管公司（筛选标准为单个物管公司管理总户数排名前 50，再除去前 50 名中与中指院百强榜单重复的 16 家公司），以及剩余未被包含进去的 A 股或港股上市的共计 4 家物管公司，总计 258 家物管公司。优质物管公司将来可能都会自己上市或被并购，所以后文测算市值空间的时候指的是优质物管公司未来的潜在市场空间，建造久远且改造困难的不在其考虑之列。

与普通物管相比，优质物管的优势在于服务人员更多、人均薪酬更高。根据中国物业管理协会发布的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（详见附表一），物管服务的等级可以按服务的优质程度由高到低分为一到三级，这三个等级又有一些可量化的指标。依据这些指标，我们拟定了具体的服务人员人数测算标准。 1) 优质物管企业万户服务人数更多，服务水平更优。测算结果表明，优质物业管理企业的万户人员数整体高于普通物管，优质物管万户服务人数超过 330 人，而普通物管万户服务人数为 293 人。 2) 优质物管人均薪酬远高于物管行业人均薪酬。我们用 2018 年优质物管企业减去高管薪酬后的基层员工薪酬（含外包），与同年物管行业中普通居民服务人员的平均薪酬水平相比较，可以发现优质物业提供的薪酬水平更高。高薪酬除了能激励员工提供更好的服务以外，还能吸引优质的服务供给者加入优质物管，形成服务上的竞争优势。

优质物管公司市占率为 22%，在 2 元以上物业费中占比为 47%。根据上文优质物管的标准，86 城样本中优质物管的在管户数为 1783.6 万户，占全部样本户数（除去无物业费的户数）的 22%，表明物管行业中优质物管比例较低，依靠专业、出众的服务质量可以拥有较为广阔的市场成长空间，存量市场仍然较大。其中，一二线城市的占比较为 23%，高于三四线城市的 18%，可见优质物管仍集中于大城市，而对小城市优质化物业项目的关注度相对较低。