美国日本REITs市场研究报告（64页）

行业报告下载 2020年07月29日 06:27 管理员

鉴于国内 REITs 市场尚处于起步阶段，为了对国内 REITS 发展及投资提供经验参考，我们对海外成熟 REITs 市场展开了系统和深入的研究，全景解析海外 REITs 的诞生背景、发展历程、制度设计、投资收益，并挑选各个国家的典型基建类 REITs 和地产类 REITs 案例进行具体分析。本文为海外 REITs 市场系列深度研究上篇，研究对象为全球 REITs 市值规模排名前二的美国与日本。美国是世界上首个推出 REITs 的国家，并且拥有全球第一大 REITs 市场，截至 2019 年底美国共有 226 支 REITs，市值达到 1.3 万亿美元，占全球 REITS 总市值的 48%。通过研究，我们认为美国 REITs 从 1960 年至 2020 年的 60 年发展历程大致可以分为萌芽期，小幅成长期，冷却期，成长期和成熟期 5 个阶段。1960 年至 1967 年为萌芽期，REITs 在特定的社会经济背景和地产行业发展背景下应运而生；1968 年至 1972 年为小幅成长期，抵押型 REITs 的诞生及有价证券的宽松管制促使 REITs 行业迎来第一个小高潮；1973 年至 1978 年为冷却期，房地产的过度开发等原因导致多支 REITs 被迫清算；1979 年至 2007 年为成长期，税收法案与上市潮推动 REITs 的市值再次快速膨胀；2007 年至今为成熟期，REITs 的底层资产更加多元化。接下来我们将对 REITs 的诞生及发展历程作具体的分析。

综上所述， REITs 在美国诞生时整个社会经济发展具有如下特征：一方面，宏观经济处于周期下行阶段，而此时 REITs 的出现能够刺激房地产行业需求，吸引更多社会资本参与投资，对经济体产生长期的正面影响。此外，经济发展下行时投资者偏好较为稳定的投资品，REITs 作为收益稳定的投资产品在此时推出更具吸引力，也为其长期可持续发展奠定良好的基础。另一方面，产业结构中三产比重持续增加，总人口与具有购买力的人口持续攀升，人均可支配收入大幅上涨，城镇化率上升至 70%，商业地产快速发展在需求端具备充分支撑。在住宅市场供给方面，1960 年美国新建住宅套数急剧下降，当年新建住宅同比增速为-17%，1959 年新建住宅 1517 千套，而 1966 年新建住宅降至 1164.9 千套，市场供给走弱。需求方面，住宅销售套数在 60 年代持续下滑，1963 年销售住宅 560 千套，而 1966 年销售住宅仅为 461 千套，住宅销售同比增速于 1966 年降至-20%。自有住宅空置率在 REITs 诞生以前持续攀升，1956 年住宅空置率为 0.6%，而 1962 年空置率攀升至 1.5%。整个住宅市场处于供需两端持续走弱的状态，市场相对饱和见顶。