地产融资新机制研究和影响展望报告：三道红线下的房地产（46页）

行业报告下载 2020年11月17日 07:47 管理员

房地产融资政策的走向一直是我们团队持续关注的命题，从 2018 年我们率先提出“融资集中度”概念，到 2019 年末明确强调房地产行业进入“供给侧改革”，在 2020 年初《如何理解地产金融的“长效机制”?》报告中强调重视央行提出的“宏观审慎”以及“加快建立房地产金融长效管理机制”。跟踪我们团队过往报告，可以理解房地产融资“三条红线” 的长效机制并不是横空出世，而是有其历史脉络，如何详细梳理房地产融资在行业发展过程中的作用，以及新机制下房地产行业会产生什么样的影响？是我们这篇报告的重点。房地产融资机制背景：地产相关融资比重持续提升回顾我国房地产过去近 30 年的发展历程，以 1994 年商品房预售制度和 2002 年土地招拍挂制度为里程碑，以土地为优质信用载体，我国房地产的融资规模尤其是间接融资规模得以快速发展，并且在这过程中形成了“多赢”的局面——地方政府获得财政收入、房企获得杠杆资金、社会获得更快房屋供给解决民生需求、房地产上下游产业链获得带动、居民也在过程中获得资产增值，以房地产尤其是土地为核心的信用创造在我国过去几十年经济发展历程中是不可磨灭的。

也正是因为这种持续的“正向反馈”，带来了房地产行业的“镀金”之旅。过去十几年我国房地产相关融资规模不断扩张，占比不断提高。截止 2020 年 6 月底，商业房地产贷款余额达 47.4 万亿，2005 年以来年复合增速达 21.3%，扣除按揭贷款后，年复合增速仍达 20.9%。整体商业房地产贷款占金融机构各项贷款余额的占比持续提升，自 2004 年的 13% 增至 2019 年的峰值 29%；同期按揭贷款余额的年复合增速为 21.4%，伴随持续释放的居民贷款增长，居民杠杆率也不断提升，截止 2020 年 6 月 30 日，居民杠杆率由 2009 年的 23.5%提升至 59.7%，过去 10 年平均每年增长 3.4 个百分点。如果再算上影子银行等，房地产相关融资占比预计更高。由此我们可以看到，房地产融资规模的持续增长并不是问题的核心，而是经历几十年发展后占比仍在创新高，尤其在整体经济增速下行、全国房地产资产价格处于高位的背景下，市场流动性仍在通过各种合规或者不合规的渠道流入房地产领域，地产相关融资所占比重持续快速提升所带来的风险以及对其他行业的挤占是需要关注的，我们认为这也是近两年房地产融资政策的初衷所在。