大中华区物业报告（59页）

未来三年，中国20个主要城市还将面临近 3,000万平方米优质零售物业新增供应。 但供应端的结构性变化在两个维度层面十 分明显。其一，商业地产开发聚焦一线城 市和新一线等头部城市。北京、上海、深 圳以及长江经济带上的成都、重庆、武 汉、南京等城市的增量都将突破200-300 万平方米。其二，商业供应在一个城市内 部具有显著的地域特征，城市更新成为核 心商圈新增供应的来源，核心地段的区位 溢价将进一步提升；而同期，城市外拓带 来的新兴商业体增量则是供应的主要来 源。 住宅市场: 与上半年多地出台房地产扶持政策相比， 三季度房地产调控政策稳中趋严。中央多 次强调“房住不炒”定位不变，多城市陆续 收紧调控政策，以稳定市场预期。央行从 房企融资端进行管理调控，出台“三道红 线”政策以控制房企有息负债规模增速， 房企融资环境再度收紧。此外，杭州、宁 波、深圳、成都等多地收紧楼市调控。而 另一些城市则在人才落户等方面做出政策 放宽调整，以促进当地市场长期的稳定发 展。

销售额已由负转正，同比增长6.2%。重点 城市住宅成交恢复速度更快。第三季度, 仲 量联行跟踪的20个主要一、二线城市一手 住宅成交面积同比上涨6.9%; 前三季度累 计增幅9.5%。但8月以来，随着多地调控 政策效果逐渐显现，加上需求在前几个月 的大量释放后逐渐缓和，20个重点城市成 交总量有所放缓，传统“金九”的成交量也 不及7月的成交规模。 在价格方面，9月份70个大中城市新建商品 住宅销售价格涨幅略有回落。4个一线城市 新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨 幅比上月回落0.2个百分点。31个二线城市 新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨 幅比上月回落0.3个百分点。35个三线城市 新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨 幅比上月回落0.5个百分点。 土地市场方面，随着三季度房地产金融监 管强化，“三道红线”政策出台，房企资金 面承压，拿地趋于理性，各线城市土地溢 价率小幅回落。三季度，一线城市住宅用 地平均溢价率9.1%，较上半年回落2.4个 百分点；二线城市住宅用地平均溢价率 12.5%，较上半年回落2.7个百分点。 展望四季度，国内经济有望继续向好，但 海外疫情尚未得到有效控制，外部不确定 因素依然较多。在此背景下，国内金融整 体环境将保持结构性宽松，以支持经济恢 复。但房地产的资金流入将依然受到严 控，特别是“三道红线”之下，房企融资环 境将保持收紧，以防范系统性金融风险。