物管行业报告：物业管理的本质，资产保值增值（17页）

进入存量时代，存量资产保值增值至关重要，而房产是居民家庭最重要资产，房 产保值增值尤为关键。根据中国社会科学院研究，2019 年中国国家总资产为 1656 万亿元，相比 2000 年增加 17 倍。根据 CHFS 数据显示，2020 年对财富增加的家 庭来说，住房资产增加贡献了 69.9%。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研 究中心数据显示，2016 年房产在中国家庭总资产中占比 68.8%。房产价值是影响 家庭财富变动最重要因素。过去一年，未更换物业小区占比为 92.96%，数据显示这些小区中品牌物业对 应较高房价涨幅，超额收益为 0.82%。品牌物业在管小区房价相对非品牌物业在 管小区房价有 0.82 个百分点的超额收益；品牌物业实现房屋保值的概率（在管小 区房价不下跌/总在管小区数）比非品牌物业高 2.73 个百分点。 

过去一年，更换物业小区占比为 7.08%，其中由品牌物业替换非品牌物业的 小区平均实现了 2.71%的超额收益，而由非品牌物业替换品牌物业的小区超额收 益则为-1.10%。一线/二线/三四线品牌物业替换非品牌物业的超额收益分别为 3.81%/2.76%/2.25%。 3）具体小区案例也可证明更换为品牌物业可实现资产保值增值，如万科物业入 驻上海中远两湾城，入驻当月相对板块实现 4.7%的超额收益；碧桂园服务入驻南 京明发浦泰梦幻家 8 个月，累计超额收益达 9.1%；金地物业入驻合肥浅水湾小区 13 个月，累计超额收益达 19.7%；金科物业入驻重庆新康璞山小区 17 个月，累计 房屋超额收益达 11.2%。在我们统计的 86 个城市中，品牌物业公司在管所有房屋均价比非品牌物业高 14% （本文后面描述为保值增值幅度）。其中，一线城市 11%，二线城市 13%，三四 线城市 15%。86 个城市中，79 个城市品牌物业公司在管房屋均价高于非品牌物业， 占比 92%。 在城市层面的分析中，一线城市品牌物业保值增值幅度相对较低，我们认为可能 是学区房等因素的影响。因此，接下来我们进一步细分到板块和小区层面分析。