电建地产并购困局研究报告：南国置业的泥潭（28页）

行业报告下载 2021年06月04日 07:06 管理员

公司聚焦房地产主业，以刚需和改善类住宅为主，商业地产为辅，2014 年 6 月公司收购南国置业前，公司以住宅地产项目为主，股权收购后，公司进一步拓展商业地产业务，产品覆盖住宅、写字楼、酒店等多种业态，形成住宅+地产的业态结构。营收方面，近三年公司营业收入有所增长，目前公司收入和利润仍主要来自于住宅地产，但商业地产板块的收入占比有所提升，除 2019 年南国置业营收大增外，其余年份占比基本在不到 20%。公司综合毛利率波动不大，住宅地产毛利保持平稳，但商业地产毛利率自 2017 年起逐年下降。区域布局方面，公司整体拿地集中在北京、深圳为代表的一线城市，和重庆、武汉、南京、天津、郑州、成都等为代表的二线城市。公司近四年拿地面积最多的城市是北京、重庆、武汉、郑州、成都等城市，拿地支出最大的城市是北京（323.2 亿元）和深圳（152.48 亿元），南京、武汉、重庆、天津总出让金额在 70-100 亿元之间，成都、郑州、佛山、济南、杭州、长沙总出让金额在 20-30 亿元。

存量土储方面，截至 2020Q3，公司主要城市的全口径建筑面积合计 652 万平方米，权益口径储备建筑面积合计 216.08 万平方米，公司合同销售面积（并表项目全部+参股权益比例）为 172 万平方米，存量土储较为充裕，主要位于二线城市，武汉、咸宁和重庆的权益储备建面积位居前三，分别达到 114.66 亿元、82.49 亿元和 21.08 亿元，而武汉、荆州、南京的全口径和权益口径建面差异较大，这几个城市是南国置业之前重仓区域，说明其联合开发项目较多。存货去化方面，2019 年以后公司回款和预售情况均滑坡较多，叠加 2020 年疫情湖北受重创，整体毛利率 2020 年也跌破正值，去化压力较大。从现金存货比观测回款情况，公司 2019 年及 2020Q3 回款恶化，主要是公司加大了合作开发力度，且回款进度放缓。从预收存货比观测预售情况，公司近五年基本维持在 30%以上，2019 年以来下降明显，但整体预售情况好于资质和规模相近的中铁地产和首创置业。