房地产研究报告：房地产投资（18页）

行业报告下载 2021年09月24日 06:51 管理员

当前房价又处于“十字路口”，新一轮房地产调控政策，又如过往一样进入密集出台时期，纷纷占据各大媒体平台的主要版面，楼市动态再次成为大众视角的主角。那么，当下地产投资处于什么周期呢？究竟缘何公众对房地产有如此大的偏好呢？未来房价还能持续大涨吗？除了购置实物房产以外，还有没有别的投资路径呢？一、短期房价和投资热度趋降，做好债券和权益类投资准备要想长期投资房地产成功，关键是保持投资组合布局平衡。从全国来看，本轮房价涨幅的高点可能已过。自 2000 年以来，国内房价运行的变化具有很强的周期性特征，以全球次贷危机为划分，此前包括 2010 年在内之前每 4 年经历一次高点（2001 年一季度、2005 年四季度，2010 年一季度），此后几乎每 3 年经历一次高点（2013 年一季度、2016 年一季度、2018 年四季度），合计 6 次，再加上此轮房价的高点（2021年上半年）共计 7 次。在房价运行的周期背后，诸多重要因素发挥了不同程度的作用，包括了经济、土地、金融、人口、政府调控、房企财务状况等因素。短期来看，住房金融及地方政府的调控政策总体趋紧，将对房价预期形成扭转。伴随着央行和地方政府对房地产市场融资环境、购买行为和监管政策趋严，房企和居民部门信贷融资增速将逐步放缓。

截止 2021 年 6 月末，房地产开发贷款余额为 12.3 万亿，占金融机构贷款余额比例的 6.6%，占比较 2021 年 3 月底回落 0.3 个百分点；个人住房贷款余额为 36.58 万亿元，同比增长 13%，增速较 2021 年 3 月底回落 1.5 个百分点。相应地，上半年全国商品房销售额为 8.86 亿平方米，累计同比增长 27.7%，增速较 3 月底的 63.8%大幅回落逾 35 个百分点。宏观层面显示，在信贷增长放缓和房企土地购置行为偏谨慎的背景下，2021 年房地产市场呈现 “前高后低”的态势，并很可能延续至 2022 年。优质的房企债券则逐渐体现其配置价值。回顾过去十年间房企债券市场表现，与当下状况类似的三个时期，房价涨幅出现较大幅度的回调，股票市场也屡遭动荡，相对地，投资优质房企的投资者则获得了不错的、稳定的回报，总体年化收益率在 5%-7%之间。其背后的投资逻辑便是房企在此前 1-2 年时间快速扩张购置土地，导致其负债和现金流压力增大，从而向融资市场借钱，同时在这些政策收紧的年份更加注重建设、运营和房产销售，即进入了投资回收期。因此，对于优质的房企而言，除了资金周转相对偏紧外，其经营状况保持稳健，投资者可通过此类债权类投资，往往可以实现稳定且收益可观的投资回报。不过，在房地产行业融资环境偏紧的年份，也会出现局部风险，部分房企存在较为突出的债务问题。

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