美国地产市场报告：美国地产市场的兴衰更替（20页）

行业报告下载 2022年08月05日 06:38 管理员

美国地产投资体量较小，对 GDP 同比贡献不足 0.2 个百分点；但地产行业增加值占 GDP 比重超 10%。从 GDP 支出法角度来看，作为私人投资的重要分项之一，美国地产投资（2012 年不变价）折年数约为 7000 亿美元，占 GDP 比重不足 4%，对 GDP 同比拉动率均值不足 0.2 个百分点。但从行业增加值角度来看，地产行业每年增加值超 25000 亿美元，占 GDP 比重超过 10%。地产上下游产业链复杂、相关行业占 GDP 比重约 10%，且往往紧紧跟随地产景气变化。由于上下游产业链极为复杂，地产行业的景气变化，往往容易对其他经济产业产生强有力的影响。当地产市场繁荣时，上游的钢铁、木材、玻璃、管道等需求也会大幅受到提振，下游的家具、家电乃至汽车等也会大幅受益。粗略估计后，上述行业（多为耐用消费品）占 GDP 比重接近 7%，且历史走势紧紧跟随地产景气周期变化。

更重要的是，由于对利率环境高度敏感，地产投资在周期波动中往往领先于其他投资分项变化，是经济活动中重要的领先指标之一。一般而言，美联储加息阶段，地产投资同比增速往往进入下行周期；相反，美联储降息阶段，地产投资同比增速也往往进入上行周期。在历轮经济周期中，作为对利率环境高度敏感的行业，地产投资的走势对其他 GDP 投资分项有着非常好的领先性。其中，地产投资走势一般领先非地产投资走势 3-6 个季度。历史回溯来看，美国地产销售具有明显的周期往复规律。地产周期起于萧条之后，销售端见底反弹、带动房价逐步回升；伴随“量价齐涨”，地产市场也进入到繁荣期；当房价过高时，地产销售也会遭到反噬，市场转向衰退期；伴随着销售持续走弱，高房价越发难以为继，市场进入“量价齐跌”萧条期。回溯历史经验来看，每一轮地产周期平均跨度为 60 个月左右。每一轮周期中，需求是主导变量，表现为销售端领先于投资端。正因为供需缺口存在明显的周期往复规律，地产库存也呈现出周期性变化。