房地产开发行业REITs行业报告（38页）

行业报告下载 2022年08月12日 08:51 管理员

REITs（Real Estate Investment Trusts），全称“不动产投资信托基金”。根据上海证券交易所官网定义，REITs 是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。REITs 具有低门槛、多选择、专业性等优势。REITs 的投资门槛较低。根据证监会和基金询价公告，我国首批 REITs 门槛大致在 100~1000 元之间。不同 REITs 专注于不同类型和地区的房地产，投资者可以根据自己的偏好通过购买不同 REITs 投资各种各样的房地产项目。投资 REITs 与投资房地产在资产控制、投资者技能、投资者财务状况、投资期限、现金流、流动性、成本、风险偏好等方面有较大区别。 REITs 特殊的资产性质，也使其成为大类资产配置中的常客。借助投资 REITs，实现项目收益的最大化。根据 NAREIT 统计，REITs 的 20 年年化平均标准差更小于美国股票，10 年回报率的标准差是房地产投资信托基金的 9%，而美国股票的标准差为 16%。且 REITs 的 20 年年化平均收益率要明显高于美股收益率。各个国家推出 REITs 的时机与自身的经济周期有着密不可分的关系。

经济下行趋缓、经济增量空间饱和、平均年龄老化、城镇化不断深化直至瓶颈阶段，是 REITs 诞生的重要背景。REITs 的出台契机与经济周期之间的关联绝非偶然，REITs 市场建设对于国家的经济发展有着重要的作用。房地产大开发时代后期，高利润难以为继， REITs 作为存量市场资产管理工具，吸引力逐步显现。REITs 出台能够帮助国家摆脱低迷、走出危机、为经济发展提供新动能。美英日等国家及地区推行 REITs 的时候都面临着经济发展达到瓶颈期的特点，主要表现在： i）GDP 总量及人均值低速增长。1960 年，美国 GDP 增速持续收窄至 3.0%左右。2000 年，日本出台 REITs 时，GDP 增速持续下降，增速在 2%左右。2002 年新加坡 GDP 增速为-1.0%。2007 年，英国 GDP 增速约为 2.9%。在经济换挡下行区间推出 REITs，有利于盘活不动产存量资产，提振国民经济。 ii）城镇化率上升并维持较高水平。1960 年，美国城镇化率高达 70.0%。2000 年，日本城镇化率高达 78.6%。2002 年，新加坡城镇化率高达 100.0%。2007 年，英国城镇化率高达 80.5%。城镇化水平达到一定水平后，房地产行业成长性转弱， REITs 有望作为促进金融与不动产良性循环的崭新投资工具登上历史舞台。 ii）人口中位数变化带来租赁需求抬升。1960 年，美国人口中位数为 29.7 岁。 2005 年，英国在人口中位数为 38.7 岁。2000 年，日本人口中位数为 41.2 岁，新加坡人口中位数为 34.8 岁。REITs 是解决住房租赁融资来源的重要方式。REITs 作为解决住房租赁融资来源的重要方式，将有效促进形成租赁项目的投融管退良性循环。